2017年9月13日の産業ファンド投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり11,538円のところ11,674円で着地しました。
うち、利益超過分配金が7円含まれています。
積極的な外部成長で物件数大幅増加
2017年においては公募増資の実施により、IIF横須賀テクノロジーセンター（取得価格4,000百万円）、IIF湘南テクノロジーセンター（取得価格1,200百万円）、IIF大阪此花ロジスティクスセンター（取得価格4,263百万円/準共有持分49%）、IIF福岡箱崎ロジスティクスセンターⅠ（取得価格3,115百万円 /準共有持分60%）、IIF福岡箱崎ロジスティクスセンターⅡ（取得価格5,451百万円/準共有持分60%）、IIF板橋ロジスティクスセンター（取得価格1,031百万円/準共有持分60%）、IIF仙台大和ロジスティクスセンター（取得価格1,480百万円）、IIF太田ロジスティクスセンター（取得価格1,010百万円）、IIF大阪住之江ロジスティクスセンターⅠ（取得価格9,075百万円/準共有持分75%）、IIF大阪住之江ロジスティクスセンターⅡ（取得価 格1,905百万円/準共有持分75%）、IIF盛岡ロジスティクスセンターⅡ（取得価格1,302百万）の11物件（取得価 格合計33,832百万円）を取得しました。
これらの結果、2017年7月31日現在の保有資産は、物流施設39物件、工場・研究開発施設等11 物件、インフラ施設9物件、取得価格の合計は246,549百万円、総賃貸可能面積は1,219,657.97㎡、平均稼働率については99.9％となっています。
決算期変更は競合J-REITへの当てつけか?
2017年7月末の資金調達面はエクイティは、2017年1月に約2年ぶりとなる公募増資を公表し、新規物件取得のための資金調達を目的とした新投資口44,600口の発行を行い、218億円の調達を行いました。この結果、期末時点の発行済投資口数は397,164口となっています。
有利子負債の調達については、上記の新投資口発行に合わせ、新規物件の取得を目的として、2017年2月17日に16億円、2017年3月17日に114億円の合計130億円（平均借入期間9.2年）の調達を固定金利で行いました。また、2017年3月6日に90億円を固定金利で新規に借入れ、同日に返済期限を迎える同額の長期借入金90億円を返済し、さらに2017年3月31日に長期借入金107億円（平均借入期間9.3年）を固定金利で新規に借入れ、同日に同額の短期借入金107億円を期限前弁済しています。 新規借入れ及び借換えを通じて、借入期間の長期固定化を図ることで、長期に安定的な分配金を確保できる財務体質を構築しております。
また、新規の借入先となる農林中央金庫から長期借入金10 億円（借入期間8年）の借入れを行い、調達先のさらなる多様化を進めています。 これらの結果、2017年7月31日現在の有利子負債残高は131,500百万円、うち、長期借入金は 121,500百万円（1年内返済予定の長期借入金を含む）、投資法人債は10,000百万円となっています。
産業ファンドはLTVがだいぶ高いんですよね。アグレッシブな運用スタイルは今の不動産マーケット状況であればOKだと思います。成長期待値はJ-REIT中トップだと思います。
産業ファンドは従来6.12月決算でしたが1.7月決算に変更になりました。これま間違いないくロジスティクス系J-REITの実力ほ誇示することが狙いだと思われます。決算期が違うのと比較しにくいのですが1.7月決算の投資法人には日本ロジスティクスファンドと三井不動産ロジスティクスパークが該当します。日系スポンサーで間違いなく利益率、資産規模共に優れているのは産業ファンドです。こういうところを見せつけたいのだと思います。プライドが高いところは三菱系ならではですね。投資家からすると同タイプの投資法人が同じ決算タイミングであれば比較し安いので便利ですけど。
