2020年3月18日に産業ファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,083円のところ3,085円で着地しました。
尚、利益超過分配金119円が含まれています。
三菱商事の投資家囲い込み作戦
産業ファンド投資法人の2020年1月期は強みとするCRE（Corporate Real Estate）提案を切り口とした物件ソーシング活動を継続しました。外部成長として、公募増資の実施に伴い、5物件の取得を発表し、ＩＩＦ岐阜各務原ロジスティクスセンター（取得価格2,343百万円）の1物件を取得しました。
なお、残り4物件については次期（2020年2月～2020年7月）に取得（予定）です。また、2019年8月1日付でＩＩＦ厚木ロジスティクスセンター（準共有持分50％）（譲渡価格1,280百万円）を譲渡し、不動産等売却益485百万円を計上しております。これらの結果、投資法人の2020年1月31日現在の保有資産は、物流施設45物件、工場・研究開発施設等18物件、インフラ施設9物件、取得価格の合計は300,567百万円となっています。また、2020年1月末の総賃貸可能面積は1,601,499.25㎡、平均稼働率については99.8％となっています。実績としては、営業収益11,049百万円、営業利益6,519百万円、経常利益5,572百 万円となり、当期純利益5,571百万円となりました。
サスティナビリティ対応策の1つとして産業ファンド投資法人は3投資法人合同ESG説明会の資料としてESG Report 2020.01を発表しています。3投資法人とは産業ファンド投資法人、日本リテールファンド投資法人、MCUBSMidCity投資法人の3つです。各々が物流施設、商業施設、オフィスビルと基幹アセットタイプが異なっているし、第一に同一スポンサーであることからサスティナビリティに対する考え方を同一となっていることは面白いですね。これはつまり三菱商事のサスティナビリティ対応策であり投資法人の意思はほとんど入っていないと考えられます。三菱商事による、ESG戦略に重きを置く投資家の囲い込み戦略だと思います。
コロナウイルスによる影響が受けにくい物流施設はレンダーからの印象も良い
財務戦略の実施状況は、エクイティ面での調達は2019年11月に公募増資を公表し、新規物件取得のための資金調達を目的とした新投資口86,000口（オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当を含む）の発行を行い、13,340百万円の調達を行いました。この結果、2020年1月期末時点の発行済投資口の総口数は1,880,016口となっています。
一方、デットの方は2020年1月期の有利子負債の調達については、新規物件の取得を目的として2019年11月29日に長期借入金14,000百万円（平均借入期間8.4年）を固定金利で新規に借り入れることを決定し、借入金融機関と金銭消費貸借契約の締結を行いました。2020年4月27日に3,000百万円、同年5月28日に7,000百万円、同年7月13日に4,000百万円を借り入れる予定です。また、2019年9月に長期借入金1,626百万円（借入期間9年）を固定金利で新規に借り入れ返済期限を迎える同額の長期借入金を返済しました。新規借入れ及び借換えを通じて、借入期間の長期固定化を図ること及び金利コストの削減効果により、長期に安定的な分配金を確保できる財務体質を構築しております。その結果、投資法人の2020年1月31日現在の有利子負債残高は156,583百万円、うち、長期借入金は146,583百万円（1年内返済予定の長期借入金を含む）、投資法人債は10,000百万円となっています。
