2017年10月12日の福岡リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,400円のところ3,442円で着地しました。
熊本地震前の水準に戻ってきた
2017年8月期は2017年6月1日にロジシティ久山を取得しました。運用面はキャナルシティ博多等の主要商業施設において引き続き競争力や集客力の強化に努めるとともに、保有物件の稼働率の維持向上に努めた。この結果、2017年8月期末に保有する全物件の平均稼働率は99.8％となりました。ポートフォリオを投資対象エリア別で見ると、福岡都市圏への投資比率が77.0％となっています、また投資タイプ別の投資比率は、商業施設59.1％、オフィスビル27.2％、その他13.7％です。
2017年2月期は売却が有ったので当期純利益が約42億円ほど計上しましたが、2017年8月期は約26億円と従来の水準に戻った感じが有りますね。2016年8月期に熊本地震で約1,8億円の特別損失を計上し、2017年2月期はイオン原ショッピングセンター、Aqualia警固物件譲渡で売却益を計上という動きが有ってやっと2017年8月期になり2016年2月期に戻ってきたということです。ただ、NOI利回りは減少していることから運用面について特に内部成長については特にこれといった施策は無かったのではないかと見ています。
福岡が成長しても福岡リートが成長できるかは不安
2017年8月期は上記物件取得を目的として借入を行いリファイナンスを行った結果、2017年8月期における有利子負債残高は69,900百万円となりました。期末総資産有利子負債比率は39.3％、期末固定化比率は79.8％となっています。投資法人は当期、借入金の返済期日の分散及び平均残存期間の長期化を目的に年限15年の第2回投資法人債を発行しましたが、今後も同様の分散及び長期化によりリファイナンスリスクの軽減に努めるとともに、借入金利の固定化等で金利上昇リスクの軽減に努めていくとしています。
DSCRは前期と比べると上昇しており、LTVも39.3％低い水準なので資金調達は行い安い財務体質を構築できていると思います。地方特化タイプの投資法人なのでブランドや福岡リート投資法人という存在意義を考えると多少取得価格が高くとも取得しなければならないというのが辛いところですね。見通しにしても福岡都市圏は将来的にも高い人口成長率が見込まれる地域としていますが
個人的に果たして今後も成長し続けることができるかについては成長スピードはどんどん鈍化していく傾向に入るのではないかと思っています。仮に福岡リートの望むような成長が続いていったとしてもそんなエリアを他の投資法人がほっとくことは無いので取得合戦になったら大手投資法人に競り勝つことはできるのか・・・難しいと思いますね。
