2019年4月12日に福岡リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,600円のところ3,687円で着地しました。
運用ガイドライン変更で今後もホテル取得を視野に
2019年2月期の福岡リート投資法人ですが、外部成長については2018年12月7日にはティサージホテル那覇を取得しました。ティサージホテル那覇は、高い成長が見込まれる沖縄県那覇市に位置する2018年2月に竣工した築浅のホテルです。
既存物件に関しては、キャナルシティ博多等の主要商業施設において引き続き競争力や集客力の強化に努めるとともに、保有物件の稼働率の維持向上に注力しました。この結果、2019年2月期末における本投資法人の保有する全物件の平均稼働率は99.7％となりました。2019年2月期末のポートフォリオ（取得価格ベース）を投資対象エリア別で見ますと、福岡都市圏への投資比率が77.2％となっており、投資タイプ別の投資比率は、商業施設59.2％、オフィスビル26.9％、その他13.9％となっています。
このような運用の結果、営業収益は9,242百万円となり、賃貸事業費用や資産運用報酬等の営業費用を 控除した後の営業利益は3,306百万円、経常利益は2,935百万円、当期純利益は2,934百万円となりました。
福岡リート投資法人の運用会社(AM会社)である㈱福岡リアルティは2019年3月28日開催の取締役会において、社内規程である運用ガイドラインの「投資方針」について変更しています。投資比率について従前は商業施設が60～80%、オフィスビルが20%～40%、その他(ホテル・レジデンス・物流施設等)が0～20%としておりましたが、変更後は商業施設が400～70%、オフィスビルが20%～50%、その他(ホテル・レジデンス・物流施設等)が0～30%と商業施設の比率を下げ、オフィスビルとその他のアセットの投資比率を引き上げる方針に変更しました。
また、商業施設のテナント賃貸借契約は長期固定の賃貸借契約とすることを原則とすることは変わりませんが売上歩合・GOP歩合型等の変動賃料を含む賃貸借契約を組み合わせることにより、景気拡大時の賃料収入増額も可能となる仕組みも取り入れていくということで、 GOP歩合型等の変動賃料を含むという点が追加されました。これはすなわちホテルを取得していく方針であるということでもあります。福岡を中心とした九州地方のホテルが取得対象となると考えられます。ホテルは分配金の貢献度が高いアセットなので運用ガイドラインの変更はポジティブに受け取って良いと思います。
不動産賃貸事業損益を開示する体制に戻った
2019年2月期においてリファイナンスを行うとともに、新規資金調達としては、上記物件の取得資金等として、短期借入金2,000百万円をコミットメントラインで調達し、期中において長期借入金への借換えを実施しています。この結果、2019年2月期末における有利子負債残高（投資法人債を含む。）は77,500百万円となりました。LTVは39.7％、期末固定化比率（有利子負債の中で金利固定のものが占める割合です。投資法人債を含みます。）は90.2％となっています。今後も返済期日の分散及び長期化によるリファイナンスリスクの軽減に努めるとともに、借入金利の固定化等で金利上昇リスクの軽減に努めていくとしています。
2019年2月期の決算短信から損益計算書に関する注記について「不動産賃貸事業損益の内訳」が復活していました。決算説明会資料にも載っているには載っていたのですが、随分簡略化された形式だったので分析が面倒だったのですが、しっかり物件に関する費用の内訳を開示してくれる体制に戻ったことは評価したいです。
また、2019年2月期末現在で2社の格付機関から格付けを取得しており、評価は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ) 発行体格付:Ａ＋(安定的)
・㈱日本格付研究所（ＪＣＲ）長期発行体格付:ＡＡ－(安定的)
