2017年5月12日の投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,180円のところ2,234円で着地しました。
5期連続で物件売却益を発生
2017年3月期は、３物件の取得と１物件の譲渡を実施し収益性の向上を実現を図った期になりました。2016年11月には、10月に実施した公募増資による調達資金を活用して積水ハウスが企画・開発した「プライムメゾン」シリーズ２物件（プライムメゾン白金高輪4,500百万円、プライムメゾン市谷山伏町4,000百万円）を取得しました。 また、2017年１月に築年数の経過による今後の修繕費の増加懸念及び譲渡益が得られる点を考慮して「エスティメゾン八千代緑が丘」（譲渡価格1,250百万円、譲渡益32百万円）を譲渡し、その入替え資産として、2017年３月に投資法人が重点投資エリアと位置付ける東京圏主要都市部に存する新築物件「エスティメゾン森下」（取得価格628百万円）を取得し、ポートフォリオの強化を図りました。 稼働率についても、良好な賃貸マーケットにより、住居ポートフォリオの稼働率は積水ハウス・ＳＩレジデンシャル投資法人の上場来過去最高（期中平均稼働率：97.0％、期末稼働率：97.7％）となり、ポートフォリオ全体でも極めて高い水準（期中平均稼働率97.1％、期末稼働率：97.8％）となりました。加えて、稼働率に配慮しながらも積極的な賃料の引き上げを実行し、収益性の向上も実現したとしています。
確かに賃貸事業利益率は前期よりも向上しています。しかし、3物件を取得して固都税相当額が簿価に算入されている以上2017年9月期が2016年9月期の賃貸事業利益率を越えない限り収益性が向上したとは言い難いですね。
ただ、2015年3月期から少しずつ物件の入替えをしていますが、その売却物件はすべて売却益を計上できているのでこの点は評価に値すると思います。前進のジョイントリート投資法人の匂いはほぼ完全に消え去ったと考えられます。
100億円コミットメントライン契約締結で資金調達手段を整備
2017年3月期において投資法人は、2017年２月に返済期日の到来した総額9,500百万円の借入金（借入期間５年： 6,500百万円、同４年：3,000百万円）の借換え資金として、借入期間９年で5,500百万円を、同８年で2,400百万 円を、同３年６か月で1,600百万円を借り入れ、借入期間の長期化及び返済期日の分散化を図りました。
また、 2016年12月及び2017年３月にそれぞれ短期借入金（合計3,000百万円）の期限前返済を行いました。 その結果、2017年3月期期末の投資法人の有利子負債残高は105,709百万円（長期借入金91,209百万円（うち１年内返済予定の長期借入金4,805百万円）及び投資法人債14,500百万円（うち１年内償還予定の投資法人債4,000百万円））となり、ＬＴＶは50.3％となっています。
それと2016年10月には、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保するため、㈱みずほ銀行、㈱三菱東京ＵＦＪ銀行及び㈱三井住友銀行との間でコミットメント極度額総額100億円のコミットメントライン契約を締結しており財務面の安全性を向上させています。
