2017年4月14日の野村不動産マスターファンド投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,905円のところ3,028円で着地しました。トップリート投資法人と合併後の初決算となります。
ただただ資産規模を拡大
トップリート投資法人との合併で吸収合併に伴い、2016年9月1日付で、トップリート投資法人が保有していたオフィス、商業施設、居住用施設を含む合計19物件（取得価格合計137,489百万円を承継し、また、同日付でLandport柏沼南Ⅱ （取得価格10,800百万円）を取得しました。
これらの結果、当期末時点において保有する物件は272物件（取得価 格合計932,896百万円）、東京圏への投資比率は82.8％、総賃貸可能面積は1,968,528.97㎡となりました。手っ取り早く資産規模拡大する戦略を採った訳ですが、問題はここからです。野村不動産マスターファンド単体で見た場合NOI利回りは下がっています。野村不動産レジデンシャル投資法人と合併したために一番アセットが多いレジデンスに引きずられる形になっています。トップリートが合併して良かったところはオフィス物件の質が上がっているところです。
中長期運用戦略は、設立後10年間を3つのフェーズ（Qualityフェーズ、Growthフェーズ、Masterフェーズ）に区 切り、着実な資産規模の成長及びファンドブランドの確立を通じた中長期的安定運用を目指すもので、最初のフェーズにあたるQualityフェーズにおいて国内最大級の総合型REITとなったメリットを活かし、ポートフォリオの質的向上を目的として戦略的資産入替（SPR: Strategic Property Replacement）や、アップサイドセクターを中心とした内部成長を図りつつ、資産規模の拡大を目指すとしています。外部成長に内部成長が追い付いていないというイメージを受けます。とりあえず物流施設について2017年8月期契約満了区画の52%がリーシング中となっていることから早く次のテナントを見つけることが直近の課題と言えそうです。物流施設は2016年11月～2017年1月の実績を見ても3ヶ月稼働率が落ち込んでいる時期が有ります。レジデンスと違いオフィスや物流施設の場合は稼働率が直ぐに収益に直結する場合が多いので注意しています。
LTV、DSCRともに高水準
財務面は返済期限を迎える有利子負債49,012百万円（うち、投資法人債5,000百万円）のリファイナンス（一部、手元資金による弁済を含む。）を実施しました。トップリートより承継した有利子負債90,117百万円を含め、2017年2月期末時点の有利子負債残高は498,784百万円となり、LTVは45.1％となりました。 なお、S&P、R&I、JCRから格付けを取得していますが、合併により変動した評価は有りません。
決算説明会資料の表紙が黒部ダムで、ダムの取得も考えているのかと思いきやそんなつもりは無いようです。ダムが大量に水を放出するように内部留保などを一切行わず分配金に回すということでも無いらしい・・・。まったく意味不明な表紙を見せて頂いてありがとうございました。
