2019年4月12日に野村不動産マスターファンド投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,081円のところ3,084円で着地しました。
尚、利益超過分配金が505円含まれています。
今期も外部成長に注力
2019年2月期中の外部成長の動きとしては2物件（NMF神戸名谷ビル及びセレニテ心斎橋グランデ）（取得価格合計9,127百万円）を取得し、5物件（プライムアーバン江坂Ⅰ、プライムアーバン江坂Ⅱ、プライムアーバン江坂Ⅲ、プライムアーバン玉造及びプライムアーバン千種）（譲渡価格合計5,347百万円）を譲渡しました。これらの結果、2019年2月期末時点において保有する物件は278物件（取得価格合計960,345百万円）、東京圏への投資比率は81.8％、総賃貸可能面積は1,878,805.81㎡となり、高度に分散されたポートフォリオ構成となっています。
また、2019年2月期末後、公募増資及び借入れによる調達資金により、2019年3月1日付で9物件（PMO田町東、PMO八丁堀新川、PMO京橋東、GEMS新橋、GEMS茅場町、サミットストア本天沼店、GEMS新横浜、GEMSなんば及びLandport青梅Ⅰ）（取得価格合計44,409百万円）を、2019年4月1日付で1物件（PMO御茶ノ水）（取得価格3,890百万円）を、それぞれ取得しました。
また、運営管理面においては、日本経済の緩やかな回復に基づく賃貸需要の拡大により、ポートフォリオ全体の2019年2月期末時点稼働率は99.3％と、高い水準で安定しています。特にアップサイドセクターの中心であるオフィスセクターにおいては、賃貸市場の回復が顕著に表れており、新規募集賃料の増額や契約更改時における賃料増額改定が奏功し、ポートフォリオ全体の内部成長を牽引しています。
なお、低環境負荷物件への投資及び保有物件における環境・省エネルギー対策等の運用を通じたエネルギー利用の効率化に取組み、低環境負荷ポートフォリオの構築を目指しています。こうした方針の もと、投資法人は保有物件におけるDBJ Green Building認証及びBELS認証の取得を推進しています。
2019年2月期末日において、DBJ Green Building認証を計48物件で、BELS認証を計19物件で取得しており、DBJ Green Building認証の認証取得割合は56.0％、BELS認証の認証取得割合は19.6％となっています。このような運用の結果として、第7期の業績は、営業収益35,428百万円、営業利益14,056百万円、経常利益11,516百万円、当期純利益11,560百万円となりました。
地銀でポートフォリオを強化
2019年2月期の財務面の動きについては返済期限を迎えた有利子負債28,375百万円のリファイナンスを実施しました。この結果、2019年2月期末時点の有利子負債残高は497,112百万円となり、LTVは44.5％となりました。なお、投資法人が期末時点において取得している格付は以下のとおりです。
・㈱格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ) 発行体格付:Ａ＋(安定的)
・㈱日本格付研究所（ＪＣＲ）長期発行体格付:ＡＡ－(安定的)
・S&Pグローバル・レーティング・ジャパン株式会社（S&P） 長期発行体格付:Ａ(安定的) 、短期発行
体格付:Ａ-1
2019年4月12日に㈱三菱UFJ銀行、㈱三井住友銀行、㈱みずほ銀行、三井住友信託銀行㈱への期限前弁済(返済額4,000百万円)のため、地方銀行を中心として新たな借入れを行います。㈱中国銀行から500百万円、㈱千葉銀行から500百万円、信金中央金庫と㈱七十七銀行から1,000百万円、また、みずほ信託銀行㈱、農林中央金庫及び㈱りそな銀行から1,500百万円、㈱日本政策投資銀行から500百万円の合計4,000百万円の規模となります。2019年8月期はレンダーポートフォリオの強化に力を入れていくは方針だということが分かります。スルガ銀行の事件以来、地方銀行は不動産関係に関する融資を絞っているという話しをよく聞きますが、支店では融資を絞っていても本店では依然として不動産関係に力を入れている地方銀行も多いのです。野村不動産マスターファンド投資法人はスポンサーの信用力でうまく地方銀行を招聘していることに成功している良い例だと思います。
