日本都市ファンド投資法人の運用と分配金実績

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　日本都市ファンド投資法人(JMF)は、 日本初の商業施設不動産の運用に特化した投資法人である日本リテールファンド投資法人として、2002年3月に東京証券取引所に上場（証券コード8953）いたしました。その後、2010年3月にラサール ジャパン投資法人との合併を経て、2021年3月に、オフィスビル重点型REITであるMCUBS MidCity投資法人と合併し、商号を日本都市ファンド投資法人に変更しました。

日本都市ファンド投資法人の概要

日本都市ファンド投資法人のポートフォリオ戦略

　投資法人の基本方針に基づき、中長期にわたり安定した収益を確保し、運用資産を着実に成長させるために、商業施設、オフィスビル、住宅、ホテル及びこれらの用途の複合施設（以下、総称して「中核物件」という。）等への厳選投資を行います。なお、かかる投資に際しては、用途や地域、賃借人の属性による分散投資を通じ、ポートフォリオに含まれる地震等の災害リスク及びテナント退出による空室リスク等を軽減し、中長期にわたり安定したキャッシュ・フローが期待できる最適なポートフォリオを構築します。
　マクロ経済情勢、社会的動向、不動産市場並びに産業動態及び生活様式等の変化が不動産の利用形態に与える影響等の把握に努め、それらの環境の変化に応じて、基本方針に従った最適なポートフォリオを構築します。

都市部に立地する不動産を中心としたポートフォリオ

　日本都市ファンド投資法人は、エリア・物件単位での複合化やEコマースの進展による運用環境の変化を捉え、都市部（都市中心部及び都市近郊部）に立地する商業施設、オフィスビル、住宅、ホテル及びこれらの用途の複合施設を中心に取得・運用していきます。

日本都市ファンド投資法人の外部成長戦略

＜主たる投資対象不動産の用途＞

　日本都市ファンド投資法人は、主として都市部に立地する中核物件等に投資をします。取得する投資対象不動産を決定するにあたっては、その時々の経済情勢、不動産市場動向並びに産業動態及び生活様式等の変化が不動産の利用形態に与える影響等を考慮します。なお、産業ファンド投資法人が主として産業用不動産（倉庫・物流施設、工場・研究開発施設、運輸・通信関連施設、エネルギー関連施設、その他インフラ施設に係る不動産等及び不動産関連資産並びにその他関連資産をいう。）を投資対象としていることに照らし、主たる用途が産業用不動産である不動産等に関しては、原則として、新規投資は行わないものとします（但し、既存保有物件の建替えやコンバージョン等は除く。）。また、各用途について、日本都市ファンド投資法人の主な投資ターゲットは以下のとおりとしますが、特定のターゲットに過度に依拠することなく、中長期的にバランスのとれたポートフォリオの形成を目指します。なお、個別の投資資産の価格が、ポートフォリオの資産総額に占める割合は20%以下とします。

＜投資ターゲット＞

＜地域による分散＞

　投資対象地域は、原則として、三大都市圏（東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。）、名古屋圏（愛知県をいいます。）及び大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫県をいいます。）をいいます。）及び政令指定都市を中心に分散投資を行いますが、それ以外の地域においても個別の投資資産の施設競争力等の様々な要素を考慮し投資を行うこととします。

＜賃借人の属性＞

　各賃借人との賃貸借契約残存期間及び当該賃借人の信用リスクについて注視するものとし、賃貸借契約残存期間については、経済環境及び賃借人の与信状況等を考慮して、定期的に見直しを行います。また、債務履行の確実性に関しては常に注意を払い、必要に応じて信用調査等を実施します。

＜海外不動産への投資＞

　海外不動産への投資に当たっては、当該国及び地域における経済成長及び人口動態等に加え、法制度、税制度、会計制度、政治制度及び文化的親和性等の各種の観点からの複合的な検証を行うほか、カントリー・リスク、オペレーショナル・リスク及び為替リスクについても考慮しながら、慎重に判断することとします。

＜メザニンローン債権等への投資について＞

　メザニンローン債権（主として不動産等に投資することを目的とする特別目的会社等（資産流動化法に定める特定目的会社を含むがこれに限られない。）その他の法人等に対する貸付債権等の金銭債権（当該法人等が発行する社債を含む。）で、弁済の順位がシニアローン債権に劣後するもの及びかかる金銭債権と経済的に同様の性質を有するものをいう。）及びメザニンローン債権を裏付けとする有価証券その他の資産への投資に当たっては、日本都市ファンド投資法人の総資産額の3％を上限として投資を行うものとします。
　なお、日本都市ファンド投資法人が投資対象とするメザニンローン債権等は、原則として、都市部に立地する中核物件を裏付けとするものに限定することとし、貸倒れリスク、不動産の価格下落リスク及び収益性低下リスク等の各種リスクについて複合的に検証を行い、慎重に検討することとします。

日本都市ファンド投資法人の内部成長戦略

　日本都市ファンド投資法人は多様な用途の運用経験に基づく高い運用力を駆使し、投資主価値の継続的な向上を目指します。

リーシング力

　J-REITの資産運用会社では希少なリーシング専門部門を有し、これまでの運用を通じて培ってきた1,000テナント以上とのテナントリレーションを、内部成長・外部成長に活用します。また、仲介会社やリサーチ企業との定期的な情報交換を通じて、賃貸マーケット・賃料動向を分析し、常に最新の賃貸マーケット情報に基づく賃料交渉を実施します。

バリューアップ

　空間プロデュースを通じた数多くの大規模リニューアル実施や、建替え・別棟建築による増床・用途転換等の多様なバリューアップ経験に基づき、保有資産の価値向上を進めます。

エリアマネジメント

　特定のエリアで集中的に物件を取得・競争力のあるテナントを誘致し、エリアのリーシングポテンシャルを向上させます。また、スマートフォンの位置情報機能を活用した保有物件エリアでの人流分析を実施し、リーシングに効果的に活用します。

継続的なESG活動

　日本都市ファンド投資法人は、資産運用を委託する三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（資産運用会社）とともにサステナビリティの考え方を共有し、共に取り組みを推進しています。投資・運用プロセスに関しては、資産運用会社の定めた「責任投資に係る基本方針」に準じて活動を行っています。

日本都市ファンド投資法人の財務戦略

　財務安定性向上のための継続的な取組みを行っています。中長期的な財務基本戦略は以下の通りです。

　①金融環境悪化時においても、安定した経営を継続できる強固な財務基盤の構築
　②機動的なポートフォリオ・マネジメント実施のための財務柔軟性の確保
　③高い信用力を維持することによる、競争力のあるコストでの負債調達

自己投資口取得

投資主還元施策の一つとして、投資口価格の水準、手許資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を 総合的に勘案し、今後も自己投資口の取得及び消却を行うことを検討します。

グリーンボンドの発行

日本リテールファンド投資法人のサステナビリティ活動の強化とともに、ESG投資に積極的な投資家層の拡大による資金調達手段として、適格クライテリアを満たす新規及び既存の特定資産の負債額を上限に、今後もグリーン ボンドの発行を検討します。