2019年8月13日にCREロジスティクスファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり2,940円のところ2,425円で着地しました。
尚、利益超過分配金が372円が含まれています。
2棟取得したが息が続くかが心配
2019年6月期はCREロジスティクスファンド投資法人は、保有７物件について、㈱シーアールイーと連携し、管理運営を運用を行っており、期末時点のポートフォリオ全体の稼働率は100.0％との稼働状況を維持しています。運用実績として、営業収益は1,411百万円、営業利益は718百万円、経常利益は597百万円、当期純利益は596百万円となりました。
今期も特に物件取得は行いませんでした。2019年7月16日にロジスクエア川越とロジスクエア春日部を取得しており現在は9物件となっています。さすがに9棟ではポートフォリオと言えるレベルに達しているとは言えませんね。特に物流施設の場合はオフィスビル等と比べハイグレード物件というカテゴリーがある訳では無いのでブランドを構築しずらいアセットであることは致し方ないところではあります。一応決算説明資料の16ページでは9物件をパイプラインとして確保していますが、これらの物件をいつ、どういった価格で取得するのかが重要になってきます。「ＣＲＥグループとの連携のもと、継続的な分配金成長を目指し、適正な価格での物件取得を今後も推進」と格好の良いことを書いていますが実際は「鑑定評価額以下かつスポンサーに売却益が入る価格=適正価格」となるのが商慣習なので取得物件の価格については期待しない方が良いと思います。
LTVは計画の範囲内で推移
投資法人の2019年6月期末時点の借入金残高は23,820百万円であり、LTVは47.9％となっています。LTVの水準は45%程度とし、原則として50%を上限としていることから財務戦略についてはほぼ想定の範囲内なので特に安全性に影響は無いと考えられます。物件の取得があまり進んでいないのでいっそのこと任意期限前弁済でもして利息負担を軽くするのも悪くないのではないかと思います。CREロジスティクスファンドの借入金は現状期限一括弁済なので約定弁済が無い分支払利息は減っていかないですからね。2019年7月16日にロジスクエア川越とロジスクエア春日部を取得した際に公募増資も絡めていることから資産運用会社としては今後の取得についても公募増資を絡めていくことを想定しているでしょうから、LTVを低くしておくことは有効だと思います。
2019年6月期は物件が増えていないにも関わらず、1口当たり分配金が399円も減少しています。これは取得時に簿価計上されていて見えなていなかった固都税が表面化したことによるものです。賃貸事業利益率も69.4%から62.3%に減少しています。物件を取得した場合はその物件の固都税が翌期または翌々期の損益計算書に影響を与えてしまうため、一般的には取得した期の翌期は利益・分配金は減少するのが当然です。毎期分配金が上昇している投資法人もありますが、それは短いスパンで物件を継続的に取得することで固都税の影響を見えにくくなっていたり、任意積立金等を取り崩しをしている投資法人
ということが言えます。
