2017年4月13日のGLP投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,479円のところ2,511円で着地しました。
相変わらず高いNOI
GLP投資法人は4年連続となるグローバル・オファリングによる公募増資を行い、2016年9月、借入れによる調達資金と併せ、スポンサーであるGLPグループで保有・運営する優先交渉権対象物件 及びGLPグループが第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャーを通じて保有するGLPファンドの物件からGLP厚木Ⅱ(神奈川県愛甲郡)、GLP ・MFLP市川塩浜(千葉県市川市)、GLP吉見(埼玉県比企郡)GLP富谷IV(宮城県富谷市)、GLP深江浜(兵庫県神戸市)の合計5物件の信託受益権を取得しました。（取得価格合計58,210 百万円）。これらの取得により、ポートフォリオの質を強化しつつ、継続的に資産規模を拡大に繋げました。 また、保有物件については、テナントニーズにこたえるきめ細かいサービスを行うと同時に、先進的物流施設に対する高い需要を背景に、保有物件の賃料の増額改定に努め、上場以来9期連続で、契約期間の満了日翌日を開始日とする賃貸借契約の締結又は契約期間中の賃料改定（賃料改定条項に基づく自動的な賃料改定を除 きます。）を行った全てにおいて、従前の契約と同額以上の賃料水準で再契約又は新規の契約を締結しています。 このような運用の結果、2017年2月期末時点において保有する物件数は63物件、取得価格合計は442,854 百万円、総賃貸可能面積は2,150,770.96m2 となり、稼働率は99.8％高い水準を維持しています。相変わらずNOIも高い水準を維持しています。間違いなく絶好調なJ-REIT銘柄の1つと考えて良いと思います。
物件取得に積極的だがLTVは前期の同様の48.7%
2016年9月の公募増資及びそれに伴う第三者割当増資により 29,922 百万円を調達し、加えて、合計38,310百万円の新規借入れを行うことで、 5 物件の信託受益権の取得資金と既存借入金8,130百万円の返済に充当しました。2016年11月には期間3年及び10年の第7回及び第8回投資法人債を発行することにより、合計8,000百万円の資金を調達し、2017年6 月及び10月に返済期日が到来する借入金の期限前弁済に充当しました。 2016年12月には8,500百万円の新規借入により2016年12月に返済期日が到来する借入金の リファイナンスを行い、また2017年2月には期間10年の第9回投資法人債の発行及び5,500百万円の新規借入れにより資金を調達し、手元資金と併せて、2017年2月に返済期日が到来する借入金のリファイナンスを行いました。
2017年2月期末時点の有利子負債残高は217,440 百万円（借入金残高189,940百万円、投資法人債残高 27,500 百万円）、LTVは 48.7％となりました。JCRから格付けを得ていますが前期より評価について変更は有りません。
投資法人サイドでスポンサーのSPCについての投資期間を開示して欲しいですよね。共同出資によるジョイント・ベンチャーで建設した物流施設であれば参画した共同出資者に配当金を払わなければならないため、割と短期の投資期間で共同出資契約が交わされている可能性があります。そうなると資金調達に不利な環境で投資法人が増資し物件を取得してしまう可能性があるからです。
