2018年4月13日にGLP投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,740円のところ2,540円で着地しました。
尚、利益超過分配金301円が含まれています。
OTAは外部成長で画期的な取り組み
2018年2月期は、2015年7月14日付にて売買契約を締結していたOTA対象資産である「GLP野田吉春」につき、2017年9月1日付にて手許現金及び借入金により取得しました。加えて、2018年2月5日開催の投資法人役員会において、投資法人にとって第5回目となる公募増資を行うことを決議し、本増資及び新規借入れによる調達資金をもって、GLPグループによる開発物件を中心に物流施設6物件及び太陽光発電設備13設備（取得価格合計820億円）を取得することを決定し、資産規模のさらなる拡大とポートフォリオの安定性及び質の向上を企図しました。
また、保有物件については、賃料の増額改定に努め、上場以来11期連続で、契約期間の満了日翌日を開始日とする賃貸借契約の締結又は契約期間中の賃料改定（賃料改定条項に基づく自動的な賃料改定を除きます。）を行った全てにおいて、従前の契約と同額以上の賃料水準で再契約又は新規の契約を締結しています。
2018年2月期末時点において保有する物件数は 62物件、取得価格合計は442,594百万円、総賃貸可能面積は2,153,199.01m2 となりました。また、ポートフォリオ全体の稼働率は安定的に推移しており、2018年2月期末時点の稼働率は 99.9％と上場以降高い水準を維持しています。鑑定評価額合計は528,628百万円となっており、含み益は102,270百万円、含み益率は 24.0％に達しました。
OTA対象資産とは:
売買契約で取得予定期間が定められており、投資法人が、取得予定期間の初日から初旬に取得する場合には、売主の保有期間に概ね比例して一定期間逓減する価格で取得することができるという契約。ＧＬＰ投資法人では「Optimal Takeout Arrangement (OTA)」と称しており、このような契約形態の取得対象資産を「OTA対象資産」といっています。この契約をスポンサーグループと締結することにより、物件の買い手・売り手にもメリットがある形にしているということです。急激なマーケットの悪化や資金調達環境の悪化にも取得期間に緩みを持たせているというところである程度友好的な契約形態です。
DSCRは12.2%と金利負担は更に低下
2018年2月期は財務の安定性と投資主価値向上の最適なバランスを追求した運用を行っており、強固なバンクリレーションシップのもと、借入期間の長期化・金利の固定化の推進及び返済期限の分散化を図りつつ、コスト低減を実現するとともに適切なLTV水準を維持しています。
2018年2月期におきましては、2017年9月1日付取得「GLP野田吉春」（取得価格4,496百万円）の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、1,450百万円の新規の借入れを実施しました。また、2018年1月4日及び同年2月28日に返済期日を迎えた既存借入金24,300百万円及び5,500百万円のリファイナンスを行うため、24,300百万円及び5,500百万円を新規に調達し、借入期間を維持しつつ平均借入金利の低下を実現し収益性の向上を図っています。
上記の結果、2018年2月期末時点の有利子負債残高は213,890百万円（借入金残高186,390百万円、投資法人債残高27,500百万円)、LTVは48.4％となりました。
積極的な賃料増額交渉は良いですね。外部成長も内部成長も投資家が満足できる水準で実施してくれているので投資家の資産ポートフォリオからしても成長性が高い銘柄であると言えると思います。2018年3月にインフラ設備を取得しているということから先鋭的な物流系J-REITとして注目しています。
