2017年8月15日のMCUBS MidCity投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり7,900円のところ7,900円で着地しました。
含み損を抱える物件を処分出来たのは◎
2017年6月期は2017年２月に新規借入れにより調達した資金を活用し、２物件（うち、１物件は既存物件の追加取得）を取得しました。更に同月、新投資口の発行を実施し、３月及び４月に１物件ずつ新たに資産を取得しています。いずれも過度な競争を回避した相対取引による厳選投資を実行しており、渋谷桜丘スクエア（追加取得）（取得価格12,130百万円）、笹塚センタービル（取得価格8,700百万円）、ＵＳＣビル（取得 価格5,000百万円）の３物件は東京圏に所在し、残り１物件の仙台キャピタルタワー（取得価格5,500百万円） は宮城県仙台市に所在しています。
一方、譲渡の好機を捉え、同年３月に含み損を抱える大阪圏所在の２物件 （譲渡価格合計10,700百万円）を、２物件合計で譲渡益が生じる価格で譲渡しました。
2017年6月末で保有する資産は20件であり、取得価格に基づく投資比率は、エリア別では三大都市圏96.7％（うち、東京圏44.7％、大阪圏50.0％、名古屋圏2.1％）、その他地域3.3％、また用途別ではオフィス ビル86.9％、その他13.1％となっています。
売却した2物件(御堂筋MIDビル、 MID御堂筋瓦町ビル)は両方含み損を抱えていた物件です。本来であれば2棟とも売却損が発生しても仕方ないところですが御堂筋MIDビルでは557百万円の売却益を計上しています。そういう意味では売却の判断は高評価です。
それでも当初は246百万円の任意積立金計上を予想していたことを考えるとAM会社はもっと賃貸収入は上回ると思っていたみたいですね。笹塚センタービルの稼働率が低いことが足を引っ張っているのでしょうか?
資金調達コストは低減に成功
2017年２月に取得した２物件の取得資金の一部に充当するため、同年１月31日付で18,000百万円の新規借入れを実行しました。また、同年５月には、２年連続となる無担保投資法人債（５年 債・1,000百万円及び10年債・2,000百万円）の発行を行いました。なお、１月に借り入れた18,000百万円のうち、２物件の譲渡資金を原資として同年３月31日付で7,000百万円、投資法人債発行による調達資金を原資として同年５月31日付で3,000百万円、合計10,000百万円を期限前弁済しました。一連の取り組みにより、資金調達手段の多様化と借入コストの低減を実現しています。
上記の結果2017年6月末時点で、17の金融機関から98,975百万円の借入れを行っており、投資法人債の発行残高は6,000百万円となっています。LTVは42.2％、長期借入金比率は100.0％（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）、金利の固定化比率は77.4％（金利スワップ契約による金利の固定化を含む。）となっています。
