2018年4月18日にOneリート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり7,860円のところ8,027円で着地しました。
中規模オフィスビルに目玉物件が乏しい
2018年2月期の外部成長は2017年10月6日に旗艦物件であるJタワーを譲渡（譲渡価格25,220百万円）するとともに、2017年10月25日に大博多ビル、大同生命大宮ビル及び山上ビルの3物件（取得価格合計15,850百万円）を取得しました。 また、マーケット動向に合わせた賃料の増額交渉に取り組むとともに、管理面では、テナントニーズや物件毎の特性を踏まえた最適コストの実現を図り、稼働率の維持・向上、賃貸事業収支の向上に努めました。2018年2月期末現在の投資法人の保有資産合計は24物件（取得価格合計80,815百万円）、総賃貸可能面積は136,351.64㎡、また、稼働率は99.2％となりました。結果、2018年2月期の業績は、営業収益3,868百万円、営業利益2,069百万円、経常利益1,682百万円、当期純利益1,620百万円となりました。
売却したJタワーは築年数26年の物件なので古いといえば古いですが、中規模オフィスビルを中心とするJ-REIT全体の物件から考えるとまあ平均的な築年数でした。特にJタワーは利益貢献割合が非常に大きい物件だったので売却する必要があったのかどうかは微妙なところ。立地が東京都府中市といったところも売却を検討する背景にあったのではないかと考えられます。代わりに取得した3物件も賃貸事業費用が他の物件と比べると高いので来季はコスト削減による内部成長に力を入れて欲しいですね。
みずほ銀行アレンジャーフィーでぼろ儲け
2018年2月期の財務面は、2017年10月25日にみずほ信託銀行㈱及び㈱みずほ銀行をアレンジャーとするシンジケートローンにより16,000百万円を調達し、新規取得3物件（取得価格合計15,850百万円）の取得資金及び付随費用に充当しました。また、借入金の約定弁済を行い、さらに保有物件（Jタワー）の譲渡に係る譲渡代金により生じた手許資金等を活用し、既存借入金のうち15,985百万円の期限前返済及び付随費用に充当しました。この結果、2018年2月期末現在での借入金残高は40,198百万円となり、LTVは45.8％となりました。Oneリート投資法人はみずほグループに属しているので資金調達はみずほ銀行、みずほ信託銀行が中心になります。アレンジャーフィーにアップフロントフィーにエージェントフィーにみずほ銀行は笑いが止まりませんな。まあDSCRも大幅に増加しているのでいいんですけどね。
