2019年12月13日にいちごオフィスリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金2,140円のところ2,150円で着地しました。
Jリーグの投資主優待使っている人はいるのか?
2019年10月期の外部成長については2019年5月にいちご博多イーストビル(取得価格2,250百万円)を取得するとともに、いちごフィエスタ渋谷を譲渡(譲渡価格2,400百万円)することにより、2019年10月期末時点の保有物件は合計85物件(取得価格の総額203,297百万円)となりました。
保有物件については、ポートフォリオ全体のNOIの向上を重視し、賃料水準、稼働率等も考慮の上、個別物件の収益力に繋がる各種施策を積極的に行いました。このような施策を推進した結果、ポートフォリオ全体の稼動率は、2019年10月期末時点で99.4%と高水準を維持しています。
上記の運用の結果、2019年10月期の実績として営業収益8,304百万円、営業利益4,363百万円、経常利益3,554百万円、当期純利益3,554百万円を計上しました。
決算説明会資料の21ページ目に賃料ギャップの推移が載っていますが賃料ギャップとは実際の賃料とマーケット賃料の差を意味しています。この投資法人はこの賃料ギャップがお気に入りのようですが、賃料ギャップが2017年10月期からマイナスに転じているんですよね。マーケット賃料では賃貸することかできず現状の賃料に落ち着いているのだと思います。同じく決算説明会資料44ページのフリーレントによる逸失賃料は右肩上がりなので実は退去しているテナントは多いのではないか。と推察しています。
格付けは一向に上昇しない
財務戦略ですが、既存借入金のリファイナンスについては借入金利の固定化、借入期間の長期化・分散化を図り、持続する低金利の金融環境を踏まえた資金調達を検討しているようです。また、㈱日本格付研究所より取得している長期発行体格付は現状のA(格付見通し:安定的)から更なる向上を目指し、投資法人債等による資金調達の多様化を図りつつ、投資法人の財務基盤の強化及びキャッシュフローの拡大を進めていくという計画をもっているようです。
2019年10月期の動きですが、2019年7月及び2019年9月に返済期限の到来する借入金(合計7,263百万円)の返済資金として、それぞれ同月に既存取引銀行からの借入れ(6,060百万円)並びに第4回投資法人債(1,200百万円)の発行が行われています。
格付けについてはAからA+の上昇を計画しているようですが、未だにあおぞら銀行、新生銀行といった手のひら返しレンダーのシェアが高いということから信用力はまだまだ低いと考えられます。甘々な日本格付研究所の評価が一向に変わらないという点から物件以外のところに問題がある投資法人なのだと思います。
