2021年9月14日にイオンリート投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,200円のところ3,200円で着地しました。
今度は宮城県沖の地震で物件にダメージ
2021年7月期は前期に続き、自己資金の活用による資産取得を実施し、外部成長を着実に進めてきました。2021年2月に「イオンモール直方」の底地の一部を新たに追加取得（取得価額1,300百万円）しました。また、2021年3月には「イオンモール大和郡山」の敷地の一部
（譲渡価格53百万円）を譲渡しました。2021年7月期末の資産規模は前期末の3,955億円から3,967億円へと拡大しました。内部成長としては、「イオンモール新利府北館」において、火災時に煙の拡散を抑える防煙垂れ壁をガラス材質から不燃フィルムへと取り換える工事をはじめ、「イオンモール鈴鹿」における生ゴミ庫の新設工事、「イオンモール京都五条」における立体駐車場のサイン灯のLED化工事を行い、賃料増額を実現しました。このように物件の機能維持・向上を目的とした投資も推進しています。2021年7月期の業績は、営業収益17,696百万円、営業利益6,749百万円、経常利益5,988百万円、当期純利益5,869百万円となりました。
なお、2021年2月13日に発生した福島県沖を震源とする地震、2021年3月20日及び2021年5月1日に発生した宮城県沖を震源による被害に係る工事金額合計503百万円を特別損失に計上しています。当該被害に対する保険金収入合計385百万円を特別利益に計上しています。
イオンモールは都心よりも地方に多い訳で、そのイオンモールが運用物件であるということで、2021年7月期もまた損益計算書の特別損失に災害による損失が計上されています。もちろん保険金による補填はあるものの財務諸表を見せられる投資家さんからすると安心できるものではありませんよね。立地によるポートフォリオを強化するために日本中の不動産に投資するのはセオリーといえばセオリーですが、どうも、イオンリート投資法人では震災を拾いにいっているところがあります。
生活必需品を扱うイオンモールは商業施設の中でも安定性は高い
財務戦略としては、保守的な負債比率を意識しつつ、強固な財務基盤を維持します。運用にあたっては、原則として、LTVを50％前後の水準とし、その上限を60％として運用を行います。リファイナンスリスク、金利変動リスクを低減させるため、借入期間の長期化及び金利の固定化を検討し、適切な運営を目指しています。
投資法人の2021年７月31日現在の有利子負債残高は159,800百万円であり、2021年1月31日時点と比較して増減はありません。LTVは44.9％です。 2021年7月期末の長期有利子負債比率（有利子負債合計に対する長期有利子負債（1年内返済予定の長期借入金を含む。）の割合）は100.0％及び金利の固定化比率（有利子負債合計に対する金利支払いが固定化された有利子負債（金利スワップで固定化された有利子負債を含む。）の割合）は100.0％であり、LTVとあわせて引き続き健全かつ保守的な財務体質を保持しています。財務基盤をより強固なものとするため、有利子負債の返済期限の分散化及び長期化に取り組んでいます。2021年7月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所（JCR）長期発行体格付：AA-、格付の方向性：安定的
2021年7月には「イオンモール下妻」及び「イオンモール釧路昭和」において新たにDBJ Green Building認証を取得しました。2021年7月期末(第17期末)時点で保有物件に対する認証は、DBJ Green Building認証が24物件、BELS認証物件が1物件、CASBEE不動産評価認証が４物件となっています。さらに、資産運用会社において2021年3月に「健康経営優良法人 2021（中小規模法人部門）」の認定を2年連続取得しており、今後もESGに対する積極的な取組みを進めていくとしています。
