2024年2月26日にインヴィンシブル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,441円のところ1,640円で着地しました。
資産規模はホテル系REIT№1だがビジョンはあるのか不明
2023年12月期においては、４年ぶりとなるグローバル・オファリングによる 新投資口の発行を行い、投資法人のポートフォリオ最大の旗艦物件である「フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ」を含む国内のホテル６物件を取得しました。その結果、2023年12月期末時点において、物件数134物件（うちホテル92物件、住居41物件、その他１物件）、取得価格の合計548,646百万円のポートフォリオとなりました。このうちホテルポートフォリオの資産規模はスポンサーサポートによる継続的な物件取得により、取得価格合計507,861百万円（92物件、ホテル客室数16,624室）と、ホテル系REITを含む全J-REITのホテルポートフォリオの中で最大の資産規模になっています。
2023年12月期の運用状況については、ポートフォリオ全体のＮＯＩは前年同期比63.7％（6,695百万円）増の17,205百万円であり、かかるＮＯＩの変動の内訳は、ホテルポートフォリオにおいて6,692百万円の増加、住居及びその他ポートフォリオにおいて３百万円の増加でした。新型コロナウイルス感染症の影響がなかった2019年同期との比較では、ポートフォリオ全体のＮＯＩは13.5％（2,041百万円）増となり、かかるＮＯＩの変動の内訳としては、ホテルポートフォリオにおいて2,830百万円の増加、住居及びその他ポートフォリオにおいて資産譲渡等による789百万円の減少となりました。
住居は新規契約の55.9％（契約件数ベース）について賃料上昇を実現し、新規契約賃料は従前契約賃料比で1.3％増加しました。更新契約においては、75.1％と高い更新率を維持しながら、更新契約の46.8％（契約件数ベース）について賃料上昇を実現し、更新契約賃料は従前契約賃料比で1.3％増加しました。新規契約・更新契約合計の賃料は、従前契約賃料比で1.3％増加しました。当期の平均月額賃料坪単価は前年同期比0.5％増の9,214円となりました。 当期末において保有する134物件のうち、鑑定評価額のない優先出資証券を除いた133物件の鑑定評価額合計は629,041百万円となり、含み益は133,259百万円、含み益率は26.9％となりました。2023年６月期末から当期末にかけて保有していた127物件の鑑定評価額合計は560,963百万円から570,791百万円へと1.8％の増加となりました。 2023年12月期の実績として営業収益は前期比2,904百万円（同18.2％）増の18,819百万円、当期純利益は前期比2,118百万円（同23.8％）増の11,032百万円となり、前期繰越利益8,657百万円を加味した当期未処分利益は19,690百万円となりました。
グローバル・オファリングで海外投資家にアピール
新規物件取得のために2023年７月31日を払込期日とするグローバル・オファリングによる公募増資（発行新投資口数：609,792口、発行価額の総額：32,761百万円）及びこれに伴う2023年８月28日を払込期日とする第三者割当増資（発行新投資口数：30,489口、発行価額の総額：1,638百万円）を実施しました。
借入れについては、2023年7月～11月に返済期限を迎える複数の既存借入（ニューシンジケートローン、タームローン等）の返済資金と、国内ホテル6物件の取得資金および関連諸費用の一部を調達するために、新規のシンジケートローンやタームローンを複数回実行しています。
主な借入実行（アレンジャー：㈱みずほ銀行が中心）
ニューシンジケートローン（009）
実行日：2023年7月14日付および7月19日付
借入金額合計：59,343百万円
金利：全銀協TIBOR（3か月または1か月）＋スプレッド（0.2～0.5％）の複数トランシェ。金利スワップにより、2023年12月22日以降は実質的に約0.691％～0.696％で固定化されるトランシェあり。
用途：2023年7月14日・19日に返済期限を迎えた既存ローン（合計約59,343百万円相当）の返済。
ニューシンジケートローン（010）
実行日：2023年8月1日付
借入金額合計：29,856百万円
金利：全銀協3か月TIBOR＋0.500％等。金利スワップにより、2023年12月22日以降は実質的に約1.069％や約0.691％で固定化されるトランシェあり。
用途：グローバル・オファリングに合わせた国内ホテル6物件の取得資金および関連諸費用の一部。
タームローン（016）（㈱三井住友銀行）
実行日：2023年9月14日付
借入金額：3,000百万円
金利：全銀協3か月TIBOR＋0.400％。金利スワップにより、2023年12月22日以降は実質的に約0.879％で固定化。
用途：2023年9月14日返済期限のタームローン（006）3,000百万円の返済資金。
ニューシンジケートローン（011）および関連借入
実行日：2023年9月26日付および2023年10月13日付
借入金額合計：43,165百万円（ニューシンジケートローン（011））
金利：全銀協3か月/1か月TIBOR＋スプレッド（0.2～0.5％）の複数トランシェ。金利スワップにより、2023年12月22日以降は実質的に約0.691％～0.894％で固定化されるトランシェあり。
併せて、㈱東京スター銀行からのタームローン（017）1,900百万円（実行日：2023年9月26日、実質金利約1.054％に固定化）を実行。
用途：2023年9月26日・10月13日に返済期限を迎えた既存借入（合計約43,165百万円相当）の返済。
タームローン（018）（株式会社みずほ銀行）
実行日：2023年11月29日付
借入金額：4,321百万円
金利：全銀協3か月TIBOR＋0.600％（期間6年）。
用途：2023年11月29日返済期限のタームローン（009）4,321百万円の返済資金。
その他の取引
三井住友信託銀行が保有していた既存貸付債権（ニューシンジケートローン（007））のうち、981百万円分が2023年9月29日付で株式会社千葉銀行に譲渡されています（譲渡対象総額は1,746百万円のうち一部譲渡）。
全体の特徴
借入は主に全銀協TIBOR＋スプレッドの構成で、複数トランシェを組成しています。
多くのトランシェで金利スワップを締結し、2023年12月22日以降の金利を実質的に固定化している点が特徴です。
みずほ銀行がアレンジャーを務める大型シンジケートが中心で、三井住友銀行や東京スター銀行など複数行からの調達を組み合わせています。
主目的は既存借入の返済（リファイナンス）とホテル取得資金の調達であり、短期的な返済負担を新規借入で置き換えつつ、金利変動リスクをスワップでヘッジしている点が読み取れます。
