2020年5月19日にグローバル・ワン不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,335円のところ2,359円で着地しました。
大規模オフィスの在り方は課題
2020年3月期は特に外部成長の動きはありませんでした。運用に注力した結果、2020年3月末において、オフィス11物件、取得価格の総額191,194百万円、総賃貸可能面積132,161.21㎡となっています。ポートフォリオ全体の稼働率は99.8％となりました。業績としては営業収益5,859百万円、営業利益2,672百万円、経常利益2,270百万円、当期純利益2,269百万円を計上しました。
2020年2月期決算の投資法人から決算短信を始め投資リスクにの説明に新型コロナウイルス感染感染拡大に関するリスクが付記されるようになりました。当ブログでもホテルや商業施設中心の投資法人については業績が厳しい旨を述べさせて頂いていますが、中長期的に見るとオフィスビルも影響が無い訳では無いんですよね。それはグローバル・ワン不動産投資法人の決算短信10ページの記載されています。
①新型コロナウイルスにより感染が拡大することでテナントの信用力悪化や、テレワーキングシステムの進展によるオフィススペース需要の低下等→リーシングの難易度が高くなる
②テナントからの賃料減額請求や賃料支払いの遅延の可能性があるほか、テナント退去に伴う空室リスクが顕在化する可能性→既存テナントの退去
の2点が大きいと考えられます。緊急事態宣言は解除される勢いですが、今後もコロナウイルスと付き合っていかなければならない点からテレワークは一般化すると推察します。オフィス需要にあたってはテレワーキングシステムにより大きく変化する可能性があると思います。皆様の中にもテレワーク無理だー。と思っていてもやってみると以外に上手くいったという方は多いのではないでしょうか?。オフィス系J-REITは自身の運用するオフィスビルの在り方を考えなければいけない時期なのかもしれません。
動きが少なく財務基盤は影響無し
資金の調達を目的として、投資口の発行のほか、借入れ及び投資法人債の発行を行うことがあります。有利子負債は、資産の長期運用及び将来の金利上昇リスク軽減の観点から、長期固定金利での調達を基本としております。2020年3月期においては、2020年3月31日に返済期限の到来した、既存の借入金9,000百万円の返済資金に充当するため、同日付で9,000百万円の借入れを行いました。2020年3月31日現在の出資総額（純額）は93,901百万円、発行済投資口の総口数は961,884口、借入金残高は75,500百万円、投資法人債発行残高は19,000百万円です。 2020年3月末現在に取得している格付評価は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR):長期発行体格付：AA-、格付の方向性：安定的、債券格付:AA-
2020年3月期新規リーシングのための工事を行った影響で資本的支出工事が多額に計上されていますが、物件取得・売却を行うことが少ない投資法人なのでCFの予測は用意でCF上においても安定性は高いと言えます。
