2021年3月12日にサムティ・レジデンシャル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,933円のところ3,333円で着地しました。
尚、利益超過分配金192円が含まれています。
合計16棟の大型取得で資産規模拡大
2021年1月期は、2020年8月3日付にて第三者割当増資及び新規借入れを実施し、10物件の不動産等（取得価格合計8,636百万円）を追加取得しました。また、2020年11月に6物件の不動産等（取得価格合計3,192百万円）を追加取得し、2物件の不動産等（譲渡価格合計3,835百万円）を譲渡し大規模な外部成長を行いました。その結果、2021年1月期末における投資法人の保有資産は132物件、取得価格の合計は118,417百万円となり、エリア別投資比率は、取得価格ベースで地方都市比率72.7％（主要地方都市47.9％、その他地方都市24.8％）、首都圏比率27.3％となりました。
内部成長面ですが、従来通り、地域の特徴や需要に合わせたリーシング活動ならびに共用部や居室の改修等を進め、快適性、利便性、安全性等のユーザビリティの向上に取り組んでいます。大規模工事の実施にあたっては、サムティグループとの連携を図ることにより、コスト削減を実現しています。
調整後賃料単価については、プロパティマネジメント会社と連携し、地域の特徴や需要を踏まえた賃料設定や礼金収受等に取り組んでおり、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の環境下においても引き続き堅調に推移しています。稼働率については、2021年1月期の平均稼働率は2020年1月期比で1.2ポイント低下していますが、2020年12月以降の稼働率は回復傾向にあります。特に主要地方都市においては、2019年12月から2020年1月にかけては稼働率の変動が見られなかったものが、2020年12月から2021年1月にかけては1.0ポイント上昇しています。当期末における総賃貸可能面積は282,171.69㎡、稼働率は94.9％となっています。当期の業績は、営業収益4,357百万円、営業利益2,171百万円、経常利益2,008百万円となり、当期純利益は2,007百万円となりました。
16棟の大型取得でもLTVは減少
資金調達の状況ですが2021年1月期においては、2020年8月3日付にて、新規取得10物件の取得資金等に充当することを目的として、第三者割当による新投資口（46,700口）の追加発行を行いました（調達合計額4,712百万円）。その結果、2021年1月期末の発行済投資口の総口数は639,300口となっています。2021年1月期においては、2020年8月3日付にて、新規取得10物件の取得資金等に充当することを目的として、㈱新生銀行、㈱みずほ銀行、㈱西日本シティ銀行、㈱関西みらい銀行、㈱あおぞら銀行、㈱三重銀行、㈱佐賀銀行及び㈱りそな銀行より長期借入金（タームローン15-A、15-B、15-C、15-D及び15-E）計5,750百万円の借入れを行いました。また、既存借入金（タームローン14-A）2,000百万円の返済資金の一部に充当し、有利子負債の長期化、金利の固定化、返済期限の分散及び資金調達手段の多様化を図ることを目的として、以下のとおり第１回無担保投資法人債を発行しました。2021年1月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所（JCR）長期発行体格付：A-、格付の方向性：安定的
サムティ・レジデンシャル投資法人としてはでこんなに忙しい期は無かったのではないでしょうか。2020年8月に10棟、11月に6棟と売却したS-FORT片平(売却益340百万円)、S-FORT宮町(売却益12百万円)、とも売却益を計上しての売却に成功しています。いつの間にか運用物件数が130棟を超えておりJ-REIT全体の中でも存在感を増しています。財務面も初の投資法人債の発行を行うなど資金調達の多様化を図ることでレンダーに対してのアピールにもなるので財務の取り組みも好印象です。
