2020年8月25日にジャパン・ホテル・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が当初3,750円のところ126円に改定されています。
老舗のホテル系J-REITでも賃料減額
2020年6月期はコロナウイルスの感染拡大により国内外で経済活動が大幅に抑制されたことから、国内の宿泊・観光マーケットは諸外国からの日本への渡航制限の影響による訪日外国人（インバウンド）の減少に加え、政府による緊急事態宣言の発令等に伴う全国的なイベントの自粛や大型テーマパークの営業中止等の影響を大きく受けました。
ジャパン・ホテル・リート投資法人が保有するホテルの業績については、コロナウイルスの感染拡大の影響により、一部のホテルが休館した影響等から、2020年6月期の変動賃料等導入24ホテルを含む全てのホテルのＲｅｖＰＡＲ及びＧＯＰ（売上高営業粗利益）は前年同期を大きく下回りました。このような状況下、投資法人は、ホテルを運営している各ホテルの賃借人及びオペレーターと緊密にコミュニケーションを取り、各ホテルの賃借人及びオペレーターの財務状況及び契約内容等について確認した上で、変動賃料を導入しているホテルの賃借人及びオペレーターとは運営コストの削減を含むホテル収益の確保に向けて協議してきました。特に資産運用会社のグループ会社である㈱ホテルマネージメントジャパン（ＨＭＪ）及びその子会社とは、各ホテルでの感染対策の徹底と従業員の健康管理、各ホテルの徹底した業務の見直しによる運営コスト削減、必要な雇用の維持、資金繰り対応、賃料の繰延や免除等、様々な対応策を協議及び検討し、ＨＭＪグループの経営の安定性の確保に協力してきたようです。
しかし、昨年度と比べ今年は42億円以上のコスト削減、翌年度以降もコストの15億円の恒常的な削減を見込み、感染拡大による影響の継続を踏まえた更なる費用の削減に取り組んでいます。しかし、ＨＭＪグループとの賃貸借契約はＧＯＰに対する賃料の負担率が高く、内部留保が少ないため、今年度の固定賃料の収受が困難なことから、投資法人は、2020年８月25日付で、ＨＭＪグループとの賃貸借契約の見直しを実施し、2020年12月中間期を含む今年度以降の固定賃料を大幅に減額（中間期3,970百万円。通期8,736百万円）し、来年度以降の賃料も改定することになりました。
一方で今後のコストの削減効果の約半分を変動賃料として回収することにより中長期的に減額分を回収することを企図しているようです。ＨＭＪグループが運営するホテルの多くは大型のフルサービスホテルであり、高度な運営ノウハウが求められるため、投資法人が必要とする代替オペレーターを確保することは困難であり、ＨＭＪグループとのサステイナブルな関係の再構築に注力することが投資法人の中長期的な利益に
資するものと判断し、賃貸借契約の見直しに至ったものとしています。その他のホテルについても、各賃借人及びオペレーターと賃料の支払について協議を行っており、交渉を継続しているようです。一方で、本今年度中に予定されていた大規模改装の延期を含めて 資本的支出を抜本的に見直し、不動産運用費用や一般管理費等の各費用項目についても、関係者との協議等を通じ費用削減を図りました。
おおらかなJCRもたまらず見通しは格下げ
2020年12月中間期（2020年１月１日から2020年６月30日までの６ヶ月間）において、2020年１月に返済期日が到来した既存借入金の借換えを目的として合計4,700百万円の借入れを実行しました。さらに、同年６月に同じく返済期日が到来した既存借入金の借換えを目的として合計1,092百万円の借入れを実行しました。
これにより、2020年12月中間期末での有利子負債残高は168,754百万円、うち短期借入金5,792百万円、１年内返済予定の長期借入金13,790百万円、長期借入金107,572百万円、投資法人債41,600百万円となっており、2020年12月中間期末のLTVは42.3％、2020年12月中間期末時点における有利子負債総額に対する金利の固定化比率は95.0％となりました。
・㈱格付投資情報センター（R&I）、発行体格付：Ａ+ 格付の方向性：安定的
・㈱日本格付研究所（JCR）、長期発行体格付：Ａ 格付の見通し：安定的
2020年4月9日付で㈱格付投資情報センターによる発行体格付けの方向性について、「Ａ（ポジティブ）
」から「Ａ（安定的）」に変更されています。
ジャパン・ホテル・リート投資法人もスポンサーから得る賃料を減額せざるを得ない状況となってしまったのは非常に残念ですね。スポンサーがホテルオペレーターとして事業にホテル運営に従事しているので、インバウンド集客で強気に集客していけば、高めの固定賃料を投資法人に払っても問題無いと考えていたのだと思います。スポンサーのコスト削減額が大きいので必死さは伝わってきます。ですが残念ながらホテル系J-REITは当分の間分配金の上昇は期待できそうもありません。それでも日本はインバウンドに頼らざるを得ない環境にはなってくると思いますのでホテル系J-REITの潜在価値は高いと思います。
