2019年12月17日にプレミア投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金2,750円のところ2,792円で着地しました。
内部成長の成果はUPも前期の売却で分配金は減少
2019年10月期において投資法人は新たな不動産物件の取得及び売却を行っておらず外部成長はありませんでした。2019年10月期末時点で投資法人が保有する資産は、オフィスビル25物件、レジデンス33物件、優先出資証券１銘柄の計59物件であり、取得価格の総額は243,714百万円、用途別の投資比率はオフィスビル59.0％、レジデンス32.8％、その他（優先出資証券）8.2％となっています。また、優先出資証券を除いた保有物件の稼働率は、2019年10月末現在でオフィスビルが前期末比0.4ポイント上昇の98.8％、レジデンスが前期末比0.4ポイント低下の97.2％となっています。上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益9,278百万円、営業利益4,084百万円、経常利益3,679百万円、当期純利益3,676百万円を計上しました。物件の取得もなく分配金も減少しましたが実際の運用自体はNOIも賃貸事業利益率も上昇しています。
プレミア投資法人で気になるのはレジデンス運用資産の4割を占めているレジデンスのマーケット環境だと思います。プレミア投資法人は東京23区のマンションが多いのですが、現状のところ東京23区への人口流入が安定的に継続しています。プレミア投資法人も都心型のワイドタイプや１ＬＤＫ物件を中心に賃料上昇は継続すると予想しています。重要なのは2020年以降も高い賃料で入居してくれる世帯があるかどうかという点ですが、こればかりは不透明ですよね。
LTVは前期変更無しの44.8%
2019年７月31日に、2018年７月31日及び同年９月28日に借り入れた短期借入金計3,055百万円について、㈱みずほ銀行から短期借入金2,000百万円及び三井住友信託銀行㈱から長期借入金1,000百万円による借換を行い、残額55百万円については手元資金をもって返済しました。
2019年９月30日に、2014年11月18日に借り入れた長期借入金計7,200百万円について、長期借入金による借換を行いました。この結果、2019年10月31日現在の有利子負債総額は110,250百万円（内訳は短期借入金2,000百万円、長期借入金99,750百万円（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）及び投資法人債8,500百万円）となり、有利子負債総額中の長期有利子負債比率は98.2％となりました。LTVは前期とほぼ変わらず44.8%と平均的な水準です。DSCRも13.71%と財務面の安全性は依然として高いですね。2019年10月期の格付機関からの格付評価の以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、発行体格付:AA-(安定的)、債券格付:AA-
・㈱格付投資情報センター(Ｒ＆Ｉ) 、発行体格付:A+(安定的)、債券格付:A+
