2019年12月16日にトーセイ・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金3,480円のところ3,675円で着地しました。
内部成長に注力
2019年10月期の外部成長についてT’sgarden大島(取得価格:1,020百万円)という東京都江東区のレジデンスの取得を行いました。東京都内でもいつも他の投資法人が取得を検討しないような香ばしい地域の物件を取得することでお馴染みですが、京都江東区のマンションは珍しくまともなエリアでの取得となっています。
運用面については2019年10月期は新規契約の月間賃料が20.4百万円に対し、解約は△18.9百万円、差引き+1.5百万円となりました。具体的にはKM新宿ビル(+12.8%)・日本橋浜町ビル(+36.3%)・新横浜センタービル(+18.8%)等入替に伴い増額しました。新規契約月間賃料-解約月間賃料は、2016年10月期以降プラスを継続しています。更新対象のテナント・入居者は274件(オフィス32件、商業施設7件、住宅235件）のうち97件が増額更新。減額更新はなし。賃料増額率は平均で4.0％を確保と発表しています。オフィス、商業施設は分かりますが、レジデンスで更新時に賃料を上げるのは中々難しいです。それでも少なく見ても60件程度の入居者が賃料の増額更新に応じたという点は大きいですね。でも更新料を採らない代わりに賃料増額で手を打った案件もあるとは思いますけどね。
2019年10月期末時点の物件合計は37物件、取得価格合計56,878百万円を保有しています。また、当該運用資産の稼働率は97.9％です。業績は、営業収益2,510百万円（前期比8.6％減）、営業利益1,241百万円（前期比16.7％減）となり、借入金の支払利息等の経費を控除した経常利益は1,019百万円（前期比20.0％減）、当期純利益は1,014百万円（前期比17.5％減）となりました。営業収益及び各段階損益が減少した要因は、主に前期に譲渡した「マーランドファイブ」の売却益によるものです。
レンダーのバンクフォーメーション強化が必要
トーセイ・リート投資法人は資産取得に係る資金調達について、収益の確保及び資産価値の持続的な成長を念頭に置き、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としており、2019年10月期中に長期借入金1,200百万円について、2019年5月31日付で借換えを行いました。2019年10月期末現在、出資総額は29,009百万円、有利子負債の残高は29,200百万円となりました。これにより、2019年10月期末時点でのLTVは46.8％となりました。
金融機関のJ-REITに対する貸出姿勢は相変わらず積極的のようです。決算説明会資料22ページにありますが、トーセイ・リート投資法人は平均借入金利の水準を維持しながら、平均残存年数の長期化を実現しています。固定金利を変動金利にしたりといったトリック無しで、返済期限の分散化により、財務の安定性が向上しているということ考えれば、資産運用会社の運用・交渉力もありますが、レンダーの姿勢がより緩和されていると見て良いかと思います。
また、借入金レンダーのバンクフォーメーションに西日本シティ銀行を加えたところ評価したいですね。トーセイ・リートは関東圏の物件が多いというところもありますがメガバンクへの偏りが大きいので地方銀行が少ないです。また、保険会社もいないのでレンダーポートフォリオの強化には引き続き取り組んでいった方が良いと思います。日本政策投資銀行からの借入れを行うことができれば一気に信用力が上がるのでそこを
目指して欲しいですね。
