2021年12月15日にトーセイ・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,530円のところ3,643円で着地しました。
内部成長に注力し減額更新したテナントは0件
2021年10月期は外部成長はありませんでした。内部成長については、面積の大きいオフィステナントの解約発生により、新規契約と解約による各テナント月間賃料は差引△3,568千円の減少しました。新規契約テナントと旧テナントの月間賃料を比較すると、合計610千円の増加しています。オフィス・住宅ともに入替により賃料水準は上昇しておりますが、事業拡張・縮小等拠点の見直しや、オフィス利用の見直しの動きも継続しています。コロナ禍を鑑み、オフィスは積極的な引き上げ交渉は実施でなかったものの、賃料改定による賃料増額率は平均2.0％ 減額更新した契約はゼロを実現しました。2021年10月期末において、計52物件、取得価格合計72,392百万円を保有しています。当該運用資産の稼働率は96.6％となりました。
バリューアップ工事も積極的に実施しており、NU関内ビルでは共用廊下のリニューアルタイルカーペット敷、壁塗装、LEDへの交換、EVダイノックシートの張替等を行い、新横浜センタービルではエントランスの看板・フロアサインのリニューアルや水回り空間のリニューアルダイノックシート、床の長尺シートの張替、LEDダウンライトの増設を実施しており、決算説明会資料にて写真付きで開示されています。レジデンスでも、ツイン・アベニューで美観工事・設備工事等の大規模修繕工事、外壁タイル補修、共用廊下の塗装、館銘板更新、宅配ボックス設置、入口植栽の交換等を行いました。T’s garden大島とT’s garden田無では原状回復・リニューアル工事を実施し募集賃料を引き上げる戦略を実行しています。
上記運用の結果、2021年10月期の業績は、営業収益3,157百万円（前期比4.7％減）、営業利益1,532百万円（前期比7.3％減）となり、借入金の支払利息等の経費を控除した経常利益は1,244百万円（前期比9.4％減）、当期純利益は1,240百万円（前期比7.4％減）となりました。
LTVは高めだが格付けは変更無し
トーセイ・リート投資法人の財務戦略は資産取得に係る資金調達について、収益の確保及び資産価値の持続的な成長を念頭に置き、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としています。2021年10月期は、有利子負債による資金調達として、2021年9月16日付でトーセイ・リート投資法人第1回無担保投資法人債（グリーンボンド）（発行総額1,000百万円）を発行し、全額を借入金の期限前返済資金に充当しました。加えて、短期借入金400百万円については2021年5月31日付で、短期借入金400百万円及び長期借入金2,400百万円については2021年10月29日付で借換えを行いました。2021年10月期末の出資総額は36,516百万円、有利子負債の残高は38,500百万円となりました。これにより、LTVは48.1％となりました。2021年10月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、発行体格付：A-、格付の見通し：安定的
また、環境・省エネルギーへの配慮及び地域社会への貢献等を中心としてESGへの取り組みを推進しています。2021年10月期末において、「DBJ Green Building 認証」について5物件、「BELS評価認証」について1物件の認証を取得しています。
