2021年12月15日に星野リゾート・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が6,344円のところ6,344円で着地しました。
2棟を取得しホテルへの信頼を失っていない
星野リゾート・リート投資法人は前期に続き、観光客の旅のニーズに応えるホテル、旅館及び付帯施設を中心とした安定的な収益基盤を持ったポートフォリオを構築していくことを基本戦略としています。一般的にコモディティ化（似ている商品やサービスが大量に誕生し、それらが最適な生産性で生産され、効率的に消費者に届けられることで、どの企業も競争優位を維持できなくなる状態）の傾向が見られるホテル・旅館業界にあって、今後も安定した収益を生み、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することが可能なのは、ビジネスモデルや運営力、立地等の優位性などで差別化された施設であるという立場は変わっていません。
2021年10月期の外部成長は、2021年6月1日に福岡リート投資法人から、「グランドハイアット福岡」を7,700百万円で取得しました。また同日に「ANAクラウンプラザホテル福岡」を7,700百万円で売却し、物件交換を完了しました。更に同日㈲長門ホテルマネジメントから「界 長門」を2,750百万円で取得しました。
内部成長としては、保有するホテル・旅館において、安定した収益の確保を図るべく運用を行いました。投資法人の保有物件については、同感染症の影響を相応に受けているものの、星野リゾートグループが運営するホテル、旅館及び付帯施設においては、マイクロツーリズムや3密回避滞在の提唱等により、緊急事態宣言下においても、同業他社と比較して一定の需要を獲得しているということです。2021年10月期の業績は、営業収益4,840百万円、営業利益1,845百万円、経常利益1,412百万円、当期純利益1,410百万円となりました。
ホテルは苦戦を強いられているが資金調達は好調
2021年10月期の財務戦略の実施状況は、2021年5月31日に第三者割当による新投資口の発行によって1,964百万円を調達し、更に、2021年6月1日に長期借入金1,000百万円の調達を行い、「界 長門」の取得資金である2,750百万円及びその関連費用の一部、並びに2020年6月30日に調達した短期借入金の残元本総額149百万円の期限前弁済資金（ただし、第三者割当による新投資口の発行による調達資金は、当該期限前弁済資金には充当しておりません。）に充当しました。
また、「BEB5軽井沢」の取得に係る既存の長期借入金の期限前弁済資金の一部に充当するため、2021年8月26日に第2回無担保投資法人債 （特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）（愛称：星野リゾート・リートイニシアティブ グリーン「ふくろうボンド」）1,300百万円を発行しました。 更に、2015年11月２日に調達した長期借入金の残元本総額3,500百万円、2018年４月27日に調達した長期借入金の残元本総額600百万円及び2020年10月30日に調達した短期借入金の残元本総額1,100百万円の既存借入金総額5,200百万円の返済期限の到来にあたり元本返済資金を調達するため、2021年10月29日に長期借入金5,200百万円の調達を行いました。
なお、借入金の約定弁済等があった結果、当期末現在の有利子負債残高は68,482百万円となり、LTVは38.1％となりました。2021年10月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、発行体格付：A、格付の見通し：安定的
投資法人債を発行し引き受けてがしっかり表れていることは素晴らしいと思います。しかし、裏を返すとこの時期に発行準備が面倒な投資法人債を発行しなければならない理由はレンダーからの借入れが難しかったからと考えられます。「リファイナンスなら応じるけど、新規の貸付はしばらく無しね」と言われたのではないでしょうか。貸してくれないなら自前で調達しまーす。→ハイ調達しました～。としてしまうのが星野リゾート・リート投資法人の凄いところですね。株式マーケットからの評価も高く1口当たりNAVを上回る価格で投資口価格も推移しています。
