2025年6月16日に星野リゾート・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,610円のところ4,615円で着地しました。
スポンサーも変動賃料を払うというスタンスは◎
2025年4月期は、保有するホテル・旅館において、安定した収益の確保を図るべく運用を行いました。投資法人の保有物件については、星野リゾートグループが運営するホテル、旅館及び付帯施設における、2023年１月以降の一時的な労働力不足については2024年夏以降に脱却したものの、前期末に発覚した人件費の増加とそれによる変動賃料収入の伸び悩みに直面しました。そこで、投資法人は、保有資産の内部成長及び投資法人の投資主価値の向上に向けて、追加投資その他の条件と引換えに賃料増額改定を行える物件については積極的に賃料改定を行い、その他の物件については資産入替えも併せて検討すること等を内容とする一連の取組みを実施することとし、2025年4月期はその一環として、星野リゾートグループ運営物件の一部の物件について、2025年３月18日に変動賃料割合の引上げや割増固定賃料期間の再設定等を内容とする既存の賃貸借契約の変更等、同年４月18日には資産の入替えと賃料増額を企図する賃料設計変更を内容とする既存の賃貸借契約の変更等を公表しました。
また、星野リゾートグループ以外のオペレーターが運営するホテル、旅館及び付帯施設についても、上記取組みの一環として、一部物件について2025年４月18日に資産の入替え等を公表しましたが、インバウンド観光客が増加した影響もあり、全体的には引き続き回復基調にあるとしています。業績は、営業収益7,633百万円、営業利益3,437百万円、経常利益2,691百万円、当期純利益2,793百万円となりました。
スポンサーの収益を悪化させることにもつながる変動賃料割合の引き上げを星野リゾートグループが運営するホテルでも行うという姿勢はスポンサーとして素晴らしいと思います。物流施設系やホテル系はどうしてもスポンサーへの依存度が高くなってしまいます。スポンサーの顔色を伺う誰の資産を運用しているのかわからない資産運用会社が運用しているJ-REITもあるので変動賃料割合の引き上げの取り組みを行ったことは星野リゾートグループ全体のJ-REITに対する責任感が投資家さんにも伝わると思います。
グリーンローンの活用により金利コストを抑制
2025年4月期中に実施した投資口の発行による資金調達はありません。2024年12月11日に第１回無担保投資法人債の償還資を目的として1,500百万円の投資法人債の発行を行いました。2025年１月８日界 ポロトの取得資金として3,150百万円の長期借入金を調達しました。2025年３月31日にはリファイナンス資金として750百万円の長期借入金を、2025年４月30日はリファイナンス資金として300百万円を短期借入金で、4,270百万円を長期借入金で調達しています。
サステナビリティに関する外部評価及び認証の取得状況して、2024年GRESBリアルエステイト評価において、GRESBレーティングで「３スター」を４年連続で取得しました。また、ESG推進のための方針や組織体制などを評価する「マネジメント・コンポーネント」と、保有物件での環境パフォーマンスやテナントとの取組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加者であることを示す「グリーンスター」の評価を、５年連続で獲得しました。更に、ESG情報開示の充実度を測るGRESB開示評価においても、ESG情報開示の取組みが高く評価され、最上位の「Aレベル」の評価を３年連続で取得しました。2025年4月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A、格付けの方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A+、格付けの見通し：安定的
