2025年6月16日にNTT都市開発リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,010円のところ3,104円で着地しました。
学生マンションはアップサイドを見込めるのだろうか
2025年4月期は2025年２月28日にウエリスアイビー旗の台（レジデンス、取得価格2,235百万円）及びウエリスアイビー門戸厄神（レジデンス、取得価格1,800百万円）を取得しました。
一方、2002年９月に取得したランディック第２新橋ビルの信託受益権の一部（オフィスビル、取得価格2,348百万円）を売却したことにより不動産等売却益1,201百万円を実現し、また、2015年５月に取得したＮＴＴクレド岡山ビル（オフィスビル、取得価格3,600百万円）を売却したことにより不動産等売却損565百万円を計上しています。
この結果、2025年4月期、投資法人が保有する資産は、オフィスビル27物件、レジデンス35物件、優先出資証券１銘柄の計63物件であり、取得価格の総額は305,378百万円、用途別の投資比率はオフィスビル65.7％、レジデンス27.8％、その他（優先出資証券）6.5％となっています。オフィスはリーシングの進捗と物件売却効果により稼働率が大幅に上昇、賃料も増減率がプラスに転向しました。レジデンスは期中平均稼率が前期96.0%から97.1%と+1.0ポイント上昇しているので一応プラスで着地しています。また、優先出資証券を除いた62物件の稼働率は、2025年4月期でオフィスビルが前期末比2.0ポイント上昇の98.3％、レジデンスが前期末比0.5ポイント上昇の97.1％で、全体では前期末比1.5ポイント上昇の97.9％となっています。2025年4月期の実績として営業収益13,313百万円、営業利益5,203百万円、経常利益4,556百万円、当期純利益4,555百万円を計上しました。
築浅のレジデンスを取得したことになっていますが、このレジデンスは学生マンションです。少子化の影響で18歳人口は減少しているものの、全国の大学進学率は長期的に上昇傾向で学生数自体の変動はほとんど見られないため、学生向け賃貸住宅は安定した需要を見込むことができるとしています。とはいえ100%稼働に持っていくにはかなり大変。しかし、食事サービスや入居申込金のような賃料以外の収入が発生する場合もあるのでやり方によっては内部成長できないと言えなくもない・・・。普通の高級マンションを取得するよりも取得価格の面からみると利回りとしては今回のウエリスアイビー2物件は得ということになると思います。
条件交渉や借入期間の調整で金利の急激な上昇を抑制
2025年4月期において投資法人は、返済期日が到来した借入金13,700百万円の弁済のため、13,700百万円の借入れを行いました。また、投資法人第44期の分配金支払資金の一部に充当するため、短期借入金2,000百万円を借入れ、2025年4月期中に弁済を行いました。この結果、2025年4月期末の有利子負債総額は148,950百万円（内訳は短期借入金9,700百万円、長期借入金132,050百万円（１年内返済予定の長期借入金を含む。）及び投資法人債7,200百万円）となり、有利子負債総額中の長期有利子負債比率は93.5％となりました。当面は積極的な物件取得が難しい環境であることを前提に高めのレバレッジを維持するとしています。2025年4月末時点で取得している格付けは以下の通りです。
・日本格付研究所(JCR)、発行体格付:AA、格付の見通し:(安定的)
