2022年10月15日にNTT都市開発リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,730円のところ2,787円で着地しました。
内部成長ではケネディクス・オフィス投資法人に勝てない
2022年10月期におい投資法人は新たな不動産物件の取得及び売却を行っておらず、2022年10月31日現在、投資法人が保有する資産は、オフィスビル26物件、レジデンス32物件、優先出資証券１銘柄の計59物件であり、取得価格の総額は272,632百万円、用途別の投資比率はオフィスビル64.1％、レジデンス28.6％、その他（優先出資証券）7.3％となっています。
テナント入替時のオフィスビル賃料の改定状況ですが、周辺相場の下落に伴い、アーバンネット五反田NNビルを除く入替時のネット賃料増減率は減少傾向としています。ここら辺はやはりケネディクスオフィス投資法人には勝てません。既存テナントの賃料改定動向は、マーケット調整局面ではあるが、更新時の賃料減額は小幅にとどまり全体では賃料は横ばいとなっています。コアテナントであるＮＴＴグループ企業を中心に引き続き良好な関係を継続しているが、上位テナント1社の退去が確定したため、当該物件の今後の運用方針について検討しているということです。スポンサーであるNTTグループが退去してしまうのは分かっていたことですが、NTTグループというスポンサーの連携というかバックアップを投資家さんに対してアピールしていた分大きく言えば詐欺な気がします。安易にスポンサーサポート契約は返って締結しない方が良いのではないでしょうか。
2022年10月期の優先出資証券を除いた58物件の稼働率は、2022年10月31日現在でオフィスビルが前期末比0.2ポイント低下の96.0％、レジデンスが前期末比0.2ポイント上昇の96.8％で、全体では前期末と同水準の96.3%となっています。このような運用の結果、当期の実績として営業収益10,618百万円、営業利益4,339百万円、経常利益3,909百万円、当期純利益3,907百万円を計上しました。
新規の借入もメガバンクから調達で安全性の高さをアピール
2022年7月29日に、2015年7月29日に借り入れた長期借入金6,500百万円について、長期借入金4,700百万円(㈱三井住友銀行:1,200百万円、三井住友信託銀行㈱3,500百万円いずれも固定金利)による借換を行い、残額の1,800百万円については手元資金により返済しました。続いて2022年8月31日に、2015年9月4日に借り入れた長期借入金8,000百万円について、長期借入金による借換を行いました。農林中央金庫2,500百万円、㈱みずほ銀行2,500百万円、㈱三菱UFJ銀行3,000百万円いずれも固定金利) 更に同日に、2022年3月28日に借り入れた長期借入金5,500百万円に対する1,800百万円の期限前一部弁済に充当するため、長期借入金1,800百万円を借り入れました。
この結果、2022年10期末の有利子負債総額は125,950百万円（内訳は長期借入金114,750百万円（1年内返済予定の長期借入金を含む。)及び投資法人債11,200百万円（1年内償還予定の投資法人債を含む。））となり、有利子負債総額中の長期有利子負債比率は100.0％となりました。2022年10月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
ただ、2022年11月29日付で格付けの方向性が安定的→ポジティブへ変更となっています。
