2022年12月14日にケネディクス・オフィス投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が14,150円のところ14,488円で着地しました。
テナント満足度調査は回収率が高い
2022年10月期の外部成長の取り組みはオフィスビル2物件（江戸橋ビル：取得価格9,600百万円、シオノギ神戸ビル：取得価格3,450百万円）を取得し、1物件（KDX木場ビル：取得価格1,580百万円、譲渡価格1,650百万円）を譲渡しました。
運用物件の状況については2022年10月期は前期と比較して退去率が高かったものの、マーケットやテナントニーズを踏まえた適切なリーシング戦略により稼働率は前期と同水準を維持しています。テナント入替による賃料増減はマーケット賃料が低下する状況下、テナント入替による月額賃料はネットでほぼ増減なし、月額賃料単価もほぼ変動なしに抑えています。既存テナントはレントギャップが縮まる中、粘り強い交渉により賃料増額件数が増加し、賃料改定による月額賃料は純増を継続できています。
また、適時適切にバリューアップ工事を実施することにより、テナント満足度と物件競争力の維持・向上を図り、ポートフォリオの更なる収益力強化を目指しています。2022年8月、入居テナントに顧客満足度調査を実施をうち92%から継続入居意向を確認できているとしています。
上記の運用の結果、2022年10月期の業績は、営業収益16,266百万円、営業利益7,379百万円、経常利益6,452百万円、当期純利益6,451百万円となりました。
テナント満足度調査というアンケートで潜在的に退去意向のあるテナントを把握しようという試みは上手いと思いました。中小規模のオフィスビルでは直ぐにごみ箱に捨てられるので成果は上がらないのですが「総務部」のような部署がしっかり機能しているある程度の規模のある企業がテナントであればこそできる取り組みだと思います。
新規の借入れも問題無く調達できている
2022年10月期の財務戦略は、引き続き既存借入金の借入条件等の改善に努めると共に、以下の施策等を講じることで安定的な財務運営を目指しています。①有利子負債の返済期限を分散することによるリファイナンスリスクの軽減、②一定水準以上の長期固定化負債比率の維持、③有利子負債比率の保守的なコントロール（有利子負債比率は原則として45％未満の水準を目途）を実施しています。
2022年10月期の動きとしては、2022年7月11日に第14回無担保投資法人債(発行総額1,000百万円、期間5.0年)を発行し、2022年7月19日付で償還期限を迎えた第8回無担保無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）の償還資金に充当しました。この結果、2022年10月期末で投資法人債残高は13,000百万円となっています。借入金にについては期中に返済期日が到来した借入金16,150百万円、2022年8月31日付で期限前弁済を行った8,100百万円及び2022年10月31日付で期限前弁済を行った500百万円の返済資金として同額の借入れを行いました。また、江戸橋ビルの取得に際し、新たに9,800百万円の借入れを行っています。変動金利による長期借入金のうち、112,550百万円については、金利上昇リスクをヘッジするため金利スワップの活用により実質的に金利を固定化しており、固定金利による長期借入金84,100百万円を合わせた、2022年10月期末の長期固定金利借入金残高は196,650百万円となります。2022年10月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
