2023年12月14日にKDX不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が7,600円のところ7,745円で着地しました。
3社合併で名称をKDX不動産投資法人に変更
2023年10月期は2023年6月13日付でスポンサーSPCと売買契約(取得)を締結、同日に別のスポンサーSPCと売買契約(譲渡)を締結しました。この入替えは、成長戦略に即したものであり、ポートフォリオの質の向上及び投資主価値の最大化に繋がると、各投資法人は考えています。取得予定資産については、投資対象セクターの拡大に伴い、政府の観光立国推進により継続的な需要の拡大が期待できる宿泊施設及び E コマースの拡大余地があるため今後も需要が増えていくことが見込まれる物流施設の底地、また、アクティブ運用によるアップサイド収益の獲得が見込める物件としてリノベーションにより収益性向上が期待できる居住用施設、並びに安定収益が見込める生活密着型商業施設の計 4 物件を取得します。上記居住用施設は都心の高層マンションですが、順次居室のアップグレード工事を実施中であり、グレードアップ済みの居室においては契約賃料単価が平均で27％上昇しています。
一方、譲渡予定資産については、将来的な収益性の低下リスクを内包したオフィスビル及び潜在的な含み損の拡大リスクを抱えるオフィスビル、計2物件を譲渡します。なお、当該譲渡予定資産2物件について、譲渡予定価格は共に帳簿価額を上回っています。
取得
リバーシティ21イーストタワーズⅡ(準共有持分25％) 取得価格9,232百万円
レム六本木ビル(準共有持分20％) 取得価格3,960百万円
昭島配送センター(底地) 取得価格1,872百万円
譲渡
原宿FFビル 取得価格3,880百万円
KDX名古屋栄ビル 取得価格6,050百万円
また、同じく2023年6月13日付ケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人及びケネディクス商業リート投資法人と合併契約を締結しました。3社合併でケネディクス・オフィス投資法人は存続投資法人となりKDX不動産投資法人に名称を変更しました。ケネディクス・オフィス投資法人単体の動きとしては既存テナントの賃料改定及びテナント入替による賃料増加額合計は引き続き純増を確保しました。また、匿名組合出資持分の50%を譲渡し、548百万円の有価証券売却益を計上しました。2023年10月期の業績は、営業収益16,655百万円、営業利益7,494百万円、経常利益6,572百万円、当期純利益6,571百万円となりました。
格付けはAAを維持
引き続き既存借入金の借入条件等の改善に努めると共に、・有利子負債の返済期限を分散することによるリファイナンスリスクの軽減・一定水準以上の長期固定化負債比率の維持・有利子負債比率の保守的なコントロールを行っています。更に、大手銀行を中心とする既存の金融機関との良好な関係に基づく安定的な資金調達により堅固な財務運営を目指します。また、取引各行のシェアバランスに留意すると共に、既存取引行との条件対比をもとに新規取引行の導入についても適宜検討しているとしています。
2023年10月期においては期中に返済期日が到来した借入金9,800百万円の返済資金として同額の借入れを行いました。変動金利による長期借入金のうち、107,050百万円については、金利上昇リスクをヘッジするため金利スワップの活用により実質的に金利を固定化しており、固定金利による長期借入金86,100百万円を合わせた、当期末現在の長期固定金利借入金残高は193,150百万円となります。コミットメントラインの極度枠は165億円となっており、安全性は高まったと言えると思います。2023年10月末時点で取得している格付けは以下の通りです。
・日本格付研究所(JCR)、発行体格付:AA、格付の見通し:(安定的)
