2021年12月14日にケネディクス・オフィス投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が14,000円のところ14,000円で着地しました。
テナントポートフォリオの取り組みは一歩抜きんでている
2021年10月期において新たな資産の取得及び譲渡を行っておらず外部成長の動きはありませんでした。2021年10月末時点の運用物件数は合計96物件（取得価格の総額440,180百万円）の運用資産と匿名組合出資持分（当初出資金額1,107百万円）を保有しており、ポートフォリオ（匿名組合出資持分を除く。）の取得価格に基づく用途毎の割合は、オフィスビル99.3％、その他0.7％となっています。ポートフォリオの稼働率は97.6％と、2021年4月期末より0.9ポイント上昇しました。
管理・運用面について、保有する全ての物件（アーク森ビル、新宿6丁目ビル（底地）を除く。）について、プロパティマネジメント業務をケネディクス・プロパティ・デザイン株式会社に委託しています。これによって、物件運営管理における方針や仕様、手続、窓口等を一元化し、迅速かつ良質なサービスの提供を図ってきました。
リーシング面においては、新型コロナウイルスの感染拡大の影響を受けながらも、仲介業者との親密なリレーションによる積極的な新規テナントの誘致や、既存テナントとの良好な関係を活かした増床ニーズの取り込みを行いました。また、オフィスビルの競争力維持・向上を図るべく、専有部照明器具のLED化、外壁の改修、空調設備・エレベーターの更新等も計画的に実施しています。
その結果、投資法人の保有するオフィスビルの稼働率は、東京経済圏のオフィスビルで97.6％となり、オフィスビル全体では97.6％になりました。
また、投資法人の保有するオフィスビルのエンドテナントの数は、2021年10月期末時点で1,106件であり、テナント分散が進んでいます。また、ポートフォリオ全体に係る賃貸面積の合計に占めるオフィスビル上位10エンドテナントの賃貸面積割合は10.7％です。更に、投資法人が保有するオフィスビルには、様々な業種のテナントが入居しています。このため、投資法人の収益は特定のエンドテナントの退去や、特定の業種における業績の低迷による影響を受けにくく、安定した収益を継続して得ることができると述べています。上記の取り組みにより業績は、営業収益15,028百万円、営業利益6,857百万円、経常利益5,911百万円、当期純利益5,909百万円となりました。
コミットメントライン枠は60億→90憶へ
資金調達面の動きについては、2021年7月28日に第13回無担保投資法人債（（発行総額2,000百万円、期間5.0年）を発行し、2021年7月30日付で返済した借入金の返済資金に充当しました。この結果、2021年10月期末現在で投資法人債残高は13,000百万円となっています。借入金については、有利子負債の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクを軽減することを目指しています。2021年10月期においては期中に返済期日が到来した借入金12,300百万円の返済資金として同額の借入れを行いました。また、2021年7月30日には第13回無担保投資法人債及び借入金を返済原資として総額3,000百万円の期限前弁済を行っています。その結果、2021年10月期末現在で借入金残高は185,750百万円（短期借入金10,600百万円、長期借入金175,150百万円）、投資法人債残高は13,000百万円、有利子負債残高は198,750百万円となっています。
なお、2021年10月期末現在の変動金利による長期借入金のうち、114,500百万円については、金利上昇リスクをヘッジするため金利スワップの活用により実質的に金利を固定化しています。有利子負債全体では、長期負債比率は94.7％、長期固定化負債比率は94.7％となっています。
これらの結果、2021年10月期末の有利子負債の平均残存年数は4.4年となり、平均金利は0.89％に、LTVは43.6％となっています。
具体的にテナント構成についてきっちりと説明できているのはケネディクス・オフィス投資法人のみと言っても過言ではないと思います。スポンサー関係会社を入居させて本当の競争力が分からなくなっている投資法人もいるのでそれに比べれば運用においてはガチンコと言えると思います。稼働率も前期から改善を見せています。
