2021年12月15日にNTT都市開発リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,130円のところ3,130円で着地しました。
スポンサー関連企業への賃貸で安定性が高い
2021年10月期において投資法人は2003年7月に取得したビュロー紀尾井町（レジデンス、取得価格1,840百万円）を売却し、1,163百万円の不動産等売却益を実現しています。この結果、2021年10月期末で投資法人が保有する資産は、オフィスビル25物件、レジデンス32物件、優先出資証券1銘柄の計58物件であり、取得価格の総額は260,024百万円、用途別の投資比率はオフィスビル62.3％、レジデンス30.0％、その他（優先出資証券）7.7％となっています。
また、優先出資証券を除いた57物件の稼働率は、2021年10月末でオフィスビルが前期末と同水準の93.4％、レジデンスが前期末比0.3ポイント上昇の94.7％で、全体では前期末と同水準の93.8％となっています。運用面については、テナントニーズの細やかな把握と建物管理サービスの提供、個別物件の特性に応じたリーシング活動を通じて既存テナントの解約防止や増床、新規テナントの確保に繋げ、保有物件の安定稼働と稼働率の向上に努めました。一応、スポンサーであるNTTグループテナントは中規模でフロア面積が比較的広いビルを好んでいるようで、NTT都市開発リート投資法人の保有オフィスの特性と合致しているということです。、双方の利益に貢献しているwinwinをアピールしていますが平均契約賃料は市場相場と同水準ということで別に普通のことを言っているだけでした。管理面では、各建物の機能の維持・保全に最適な修繕計画を立案・実行し、中長期的観点から継続的な設備投資による資産価値と競争力の向上を図ります。また、計画的な修繕の実施により、管理コスト計上時期の分散と平準化を図っています。これらの運用の結果、2021年10月期の実績として営業収益10,738百万円、営業利益4,910百万円、経常利益4,473百万円、当期純利益4,470百万円を計上しました。
LTVは安定的に推移
各金融機関との安定的な取引関係を維持・発展させながら、機動的な短期資金と安定的な長期資金のバランスを考慮した資金調達を行っています。長期資金については、調達手段の多様化（金融機関からの借入、投資法人債の発行及び金利スワップの活用）、返済・償還時期の分散及び平均残存期間の長期化、金融・経済環境の動向に応じた金利条件の選択等の3点に留意しながら柔軟性を持った調達に努めています。
2021年5月31日に、2017年6月21日に借り入れた長期借入金5,000百万円について、長期借入金による借換(三井住友銀行:3,000百万円、みずほ銀行:1,800百万円)を行いました。続いて、2021年7月30日に、2020年7月31日に借り入れた短期借入金2,000百万円について、短期借入金による借換(みずほ銀行:2,000百万円)を行いました。更に2021年9月30日に、2014年11月18日に借り入れた長期借入金2,400百万円について、長期借入金による借換(みずほ銀行:2,400百万円)を行いました。
この結果、2021年10月期末の有利子負債総額は126,500百万円（内訳は短期借入金3,200百万円、長期借入金112,100百万円（1年内返済予定の長期借入金を含みます。）及び投資法人債11,200百万円）となり、有利子負債総額中の長期有利子負債比率は97.5％となりました。2021年10月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付の見通し：安定的
NOI利回りは前期から改善しましたがかつては4.8%～5%程度で推移していた時期もあるのでそこまではまだ遠いといった感じですね。それでも長い運用期間の中で見ると2014年4月～2014年10月も4.157%～4.114%で推移していた時期もあるのでむしろよくやっている方なのかもしれません。しかし、先日のケネディクス・オフィス投資法人が好成績なのでもっと頑張って欲しいところです。
