2021年12月15日にスターツプロシード投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,500円のところ4,563円で着地しました。
大規模修繕を避けた売却は〇
2021年10月期は、築年数の経過に伴う大規模修繕工事等によるコストの増加及び設備の老朽化による競争力の低下等の将来の価格下落リスクを回避する見地から、2021年7月1日に（Ｃ-40）プロシード本八幡（譲渡価格336百万円）を譲渡するとともに、2021年7月2日に（Ｃ-86）プロシード新川（取得価格500百万円）を取得して資産の入れ替えを行いました。その結果、2021年10月期末における投資法人の保有資産は106物件、取得価格の合計は88,461百万円、総賃貸可能面積は192,143.94㎡となりました。
資産運用会社は、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー㈱と緊密な連携を取ることにより、賃料水準の改善や礼金収受等収入の増加を図りつつ、建物維持管理コストの削減にも取り組みました。また、地域の特性や個別物件の優位性の把握、近隣競合物件との比較分析を徹底し、きめ細かく募集条件を設定し、募集店との協調による入居促進活動を行いました。さらに、継続的に空室を早期商品化へ転換を図ることにより、高稼働率の維持を指向してきました。
これらの施策によって、ポートフォリオ全体の稼働率は、期中を通じて目標ラインとする95.0％を超える稼働率で安定推移し、期中の平均稼働率は95.8％、期末稼働率は96.4％となりました。上記のような運用の結果、2021年10月期の業績として、営業収益3,177百万円、営業利益1,370百万円、経常利益1,159百万円、当期純利益1,157百万円を計上しました。
格付けはA-(安定的)→A-(ポジティブ)へUP
スターツプロシード投資法人は財務戦略として、資産取得時の円滑な資金調達及びリファイナンスリスクの軽減を見据え、取引金融機関との良好な関係を継続していくとともに、必要に応じて取引金融機関の拡充、調達コストの低減、借入期間の長期化、返済期限の分散化及び金利の固定化を進めながら、投資法人債の発行も含め財務基盤の一層の強化と資金調達の多様化を目指しています。
2021年10月期の財務の動きは、2021年5月24日に返済期限の到来した長期借入金4,320百万円の返済に充当するために、長期借入金2,159百万円（借入期間2年）及び長期借入金2,161百万円（借入期間3年）の借入を行いました。この結果、2021年10月期における1年内返済予定の長期借入金は10,093百万円、長期借入金は33,552百万円、投資法人債は2,000百万円、期末有利子負債残高は45,646百万円、LTVは50.6％となりました。
また、ＥＳＧに関する直近の取組みとして、2021年6月に建築物省エネルギー性能表示制度(BELS)評価を2物件（（Ｃ-83）プロシード門前仲町及び（Ｃ-84）プロシード舞浜）にて取得しました。加えてグリーンファイナンスによる資金調達を通じ、サステナビリティに関する取組みをより一層推進するとともに、ＥＳＧ投融資に関心を持つ投資家層の拡大を通じた資金調達基盤の強化を目指すために「グリーンファイナンス・フレームワーク」を策定しました。当該フレームワークに対する第三者評価として、㈱日本格付研究所（ＪＣＲ）より「ＪＣＲグリーンファイナンス・フレームワーク評価」の最上位評価である「Green１（F）」を取得しています。
JCR格付けの方向性がA-(安定的)→A-(ポジティブ)に変更になったことは喜ばしいことだと思います。コロナによる影響を大分見づらいですがしっかりと毎月開示するスタンスは素晴らしいことです。ポートフォリオの稼働率96.4％も前期からすると上昇しています。コロナが始まる少し前から95%台になっていましたからシンプルに稼働率上昇している点も評価できます。
