2023年11月22日に大和証券リビング投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,200円のところ2,231円で着地しました。
来期の増資取得と合わせ物件入替え
2023年9月期は、物件の取得環境が一層厳しくなる中、以下の賃貸住宅３物件（取得価格3,128百万円）を取得しました。これらの物件は、投資法人の当期の収益に寄与するとともに、来期以降の収益拡大に寄与する予定としています。
取得資産
グランカーサ錦糸町(取得価格850百万円)
グランカーサ渡辺通(取得価格668百万円)
グランカーサ南6条(取得価格1,610百万円)
また、ポートフォリオの質の向上を目的として、築古や小規模の13物件（譲渡価格9,542百万円）を譲渡しました。
譲渡資産
パレドール円
スカイヒルズ栄町
ドーミー千歳
ターキーズ田園調布第2
MGA金町
(譲渡価格1,150百万円)
グランカーサ御器所
ヴェルジェ枚方
みんなの家・中央区円阿弥
夢眠おおみやきた
そんぽの家 豊中南曽根
ニチイケアセンター福島大森
さわやか大畠参番館
さわやかリバーサイド栗の木
(譲渡価格8,392百万円)
従来から使用している『日次稼働率予測システム』の活用や既存諸施策等に引き続き注力しましたが、新規物件取得及び保有物件売却の影響により、期中平均稼働率は97.8％（前期は98.6％）となりました。また、入替え時賃料の増額にも引き続き注力した結果、当期は、総件数1,301件のうち935件で前賃料比の増額を実現し、件数ベースの上昇比率が71.9％、賃料ベースの上昇が＋2.5％（前期は＋1.9％）と前期に続いて上昇傾向を維持し、増収に寄与しました。賃貸事業費用については、高額工事承認委員会を通した修繕費及び再商品化工事費用の抑制等の既存諸施策に注力しました。
ヘルスケア施設において、安定的な収益を獲得し、投資主価値の維持・向上に資するために、運営主体であるオペレーターの信用力、運営力等が安定稼働を実現するうえで重要な要素であると考えており、オペレーターへのモニタリングを実施しています。当期は新型コロナウイルス感染症が５類感染症に移行しましたが、引き続き感染症のクラスター発生の影響を注視しつつ、施設への訪問やＷｅｂ会議システムを利用した面談を施設管理者や本社担当者と実施し、ヒアリング等を行っています。2023年9月期末時点での新型コロナウイルスを含む感染症による業績への影響はありません。またオペレーターとの賃貸借契約の中途解約、賃料の減免や支払猶予等、契約条件の変更事案はありません。上記の結果、ヘルスケア施設の期中平均稼働率は99.8％となっています。
リファイナンスも実行し既存取引行との関係は良好
財務戦略はデット・ファイナンスは、借入期間の一層の長期化、返済期日の分散化、変動金利の固定化を図り、今後とも強固なバンクフォーメーションの維持に努め安定した資金調達を図っていくとしています。投資法人債についても、金融環境の推移や金利削減効果等の諸条件を見極めつつ、引き続き起債を検討してまいります。なお、有利子負債の水準については、資金余力の確保に留意した設定とし、原則として60％を上限として運用を行っています。
2023年9月期において、借入金の返済資金に充当するため、2023年6月30日に返済期日を迎えた長期借入金総額8,000百万円の返済資金として、同日に既存取引行と同額の借換えを行いました。2023年9月29日には返済期日を迎えた長期借入金総額800百万円の返済資金として、同日に既存取引行と同額の借換えを行いました。
上記の結果、借入期間の長期化を実現するとともに、返済期日の分散化を図ることができました。また、投資法人の2023年9月期末時点のLTVは51.2％、長期有利子負債比率（１年内返済予定有利子負債を除く）は89.9％、金利固定化比率は69.2％となりました。
