2024年5月22日に大和証券リビング投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,300円のところ2,300円で着地しました。
大規模な物件取得で資産規模拡大
2024年3月期は、以下の賃貸住宅16物件（取得価格37,782百万円）、ヘルスケア施設３物件（取得価格7,526百万円）を取得しました。これらの物件は、投資法人の当期の収益に寄与するとともに、来期以降の収益拡大に寄与する予定だとしています。また、将来にわたる収益性の見込み、物件の規模や立地などを総合的に勘案し４物件（譲渡価格6,826百万円）を譲渡も行いました。
＜取得資産＞
エルプレイス江坂Ⅱ(取得価格:2,820百万円)
グランカーサ板橋本町(取得価格:1,230百万円)
グランカーサ上野(取得価格:970百万円)
グランカーサ大島(取得価格:2,819百万円)
グランカーサ江戸川橋(取得価格:2,280百万円)
グランカーサ溝の口(取得価格:2,241百万円)
プレジオ難波(取得価格:4,280百万円)
グランカーサ三ノ輪Ⅱ(取得価格:1,340百万円)
セレニテ本町東リアン(取得価格:3,670百万円)
グランカーサ四谷(取得価格:3,500百万円)
グランカーサ三ノ輪Ⅲ(取得価格:957百万円)
グランカーサ両国ヴェルデ(取得価格:2,215百万円)
グランカーサ日暮里(取得価格:1,640百万円)
グランカーサ三ノ輪Ⅳ(取得価格:1,970百万円)
グランカーサ京都駅前(取得価格:1,510百万円)
グランカーサ王子Ⅱ(取得価格:4,340百万円)
ライブラリ練馬谷原(取得価格:3,146百万円)
ライブラリ志村坂上(取得価格:2,630百万円)
サニーライフ鎌倉玉縄(取得価格:1,750百万円)
＜譲渡資産＞
スカイヒルズ高台Ⅰ(譲渡価格:非開示)
コロネード春日(譲渡価格:非開示)
グランカーサ代官町(譲渡価格:非開示)
アルファリビング岡山後楽園(譲渡価格:非開示)
(合計譲渡価格6,826百万円※単体での譲渡価格は非開示)
運用している賃貸住宅の運用状況は「日次稼働率予測システム」の活用や既存諸施策等に引き続き注力した結果、期中平均稼働率は97.8％（前期は97.8％）となりました。また、入替え時賃料の増額にも引き続き注力した結果、2024年3月期は、総件数1,295件のうち955件で前賃料比の増額を実現し、件数ベースの上昇比率が73.7％、賃料ベースの上昇が＋3.0％（前期は＋2.5％）と前期に続いて上昇傾向を維持し、増収に寄与しました。賃貸事業費用につきましては、高額工事承認委員会を通した修繕費及び再商品化工事費用の抑制等の既存諸施策に注力しました。ヘルスケア施設においては当期末時点でオペレーターとの賃貸借契約の中途解約、賃料の減免や支払猶予等、契約条件の変更事案は無く、ヘルスケア施設の期中平均稼働率は99.5％となっています。
金利固定化にはまだ固定化率が少ない
2024年3月期において、新規物件の取得資金及び借入金の返済資金に充当するため、2023年10月12日払込、発行投資口数139,047口、１口当たり発行価格101,595円、発行価額の総額13,669百万円による新規投資口の発行を行い、2023年10月３日、2023年10月13日、2023年12月１日、2024年２月１日及び2024年３月１日付取得の19物件の取得資金等の一部に充当しました。続いて2023年11月８日払込、発行価額の総額683百万円の第三者割当による新規投資口の発行を行い、手元資金に充当しました。
借入れについては、2023年10月31日に返済期日を迎えた長期借入金200百万円の返済資金として、同日に既存取引金融機関と同額の借換えを行いました。2023年10月３日、2023年10月13日、2023年12月１日、2024年２月１日及び2024年３月１日付取得の19物件の取得資金等の一部として、2024年２月１日に総額9,200百万円の借入れを行いました。上記19物件の取得資金等の一部として、2024年３月１日に総額7,400百万円の借入れを行いました。2024年３月29日に返済期日を迎えた長期借入金総額11,540百万円の返済資金として、同日に既存取引行と同額の借換えを行いました。
なお、2024年3月期中において、3,900百万円の変動金利借入金に対し、将来の金利上昇リスクをヘッジするために支払金利を固定化する金利スワップ契約を締結しました。借入期間の長期化を実現するとともに、返済期日の分散化を図ることができました。また、投資法人の当期末時点の総資産有利子負債比率は51.3％、長期有利子負債比率（１年内返済予定有利子負債を除く。）は91.1％、金利固定化比率は63.8％となりました。
