2025年5月21日に大和証券リビング投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,400円のところ2,730円で着地しました。
地方のレジデンスを売却し都市部へ集中&築年数改善で投資口向上を目指す
2025年3月期は、以下の賃貸住宅３物件（取得価格5,064百万円）を取得しました。
また、将来にわたる収益性の見込み、物件の規模や立地などを総合的に勘案し9物件（譲渡価格7,532百万円）を譲渡しました。今回はしっかりと譲渡価格を全て開示している点は前期からの進歩かと思います。(譲渡先から開示することについて了承をもらったということについて)
＜取得資産＞
グランカーサ東中野(取得価格:1,174百万円)
グランカーサ綾瀬(取得価格:680百万円)
グランカーサさいたま新都心(取得価格:3,210百万円)
＜譲渡資産＞
willDo金山(譲渡価格:400百万円)
willDo金山沢下(譲渡価格:424百万円)
willDo松原(譲渡価格:583百万円)
willDo代官町(譲渡価格:602百万円)
willDo東別院(譲渡価格:744百万円)
willDo高砂(譲渡価格:467百万円)
willDo上杉3丁目(譲渡価格:732百万円)
ウエストパーク支倉(譲渡価格:2,200百万円)
willDo太閤通(譲渡価格:1,380百万円)
賃貸住宅については、『日次稼働率予測システム』の活用や既存諸施策等に引き続き注力した結果、期中平均稼働率は98.0％（前期は97.6％）となりました。また、入替え時賃料の増額にも引き続き注力した結果、2025年3月期は、総件数1,384件のうち1,205件で前賃料比の増額を実現し、件数ベースの上昇比率が＋87.1％、賃料ベースの上昇が＋6.8％（前期は＋4.5％）と前期に続いて上昇傾向を維持し、増収に寄与しました。賃貸事業費用については、修繕費及び再商品化工事費用の適正化に注力しました。
ヘルスケア施設において、安定的な収益を獲得し、投資主価値の維持・向上に資するために、運営主体であるオペレーターの信用力、運営力等が安定稼働を実現するうえで重要な要素であると考えており、オペレーターへのモニタリングを実施しています。当期は引き続き感染症のクラスター発生の影響を注視しつつ、施設への訪問やＷｅｂ会議システムを利用した面談を施設管理者や本社担当者と実施し、ヒアリング等を行っています。当期末時点でオペレーターとの賃貸借契約の中途解約、賃料の減免や支払猶予等、契約条件の変更事案はありません。これらの結果、ヘルスケア施設の期中平均稼働率は99.5％となっています。2025年3月期の実績は、営業収益15,191百万円、営業利益8,208百万円、経常利益7,211百万円、当期純利益は7,210百万円となりました。
平均借入期間7.6年はまずまずだが金利固定化率は更に引き上げた方が良い
大和証券リビング投資法人はデット・ファイナンスについて、借入期間の一層の長期化、返済期日の分散化、変動金利の固定化を図り、今後も強固なバンクフォーメーションの維持に努めていくことで安定した資金調達を図っていくとしています。投資法人債についても、金融環境の推移や金利削減効果等の諸条件を見極めつつ、引き続き起債を検討してまいります。なお、有利子負債の水準については、資金余力の確保に留意した設定とし、原則として60％を上限として運用を行っています。2025年3月期において、借入金の返済資金に充当するため、以下の借入れを行いました。2024年10月31日に返済期日を迎えた長期借入金総額2,900百万円の返済資金として、同日に既存取引行と同額の借換えを行いました。2024年11月29日に返済期日を迎えた長期借入金1,000百万円の返済資金として、同日に既存取引行と同額の借換えを行いました。2025年３月24日に返済期日を迎えた長期借入金総額7,000百万円の返済資金として、同日に既存取引行と同額の借換えを行いました。
サステナビリティに関する取組みとして、2025年3月期は環境認証取得物件は計30物件、認証取得比率は23.24％（ポートフォリオ全体における延床面積ベース）となっています。また、本投資法人は、2025年３月12日付で、環境省が策定した環境マネジメントシステムである「エコアクション２１」の認証・登録を受けました。
