2021年5月20日に大和証券リビング投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,160円のところ2,160円で着地しました。
外部成長は好調!!新築レジデンス5棟とヘルスケア施設3棟を取得
2021年3月期は、物件の取得環境が一層厳しくなる中、以下の賃貸住宅5物件（取得価格11,141百万円）、ヘルスケア施設3物件（取得価格8,680百万円）を取得しました。これらの物件は、投資法人の2021年3月期の収益に一部寄与しますが、2021年9月期以降の収益拡大に通期で寄与することになります。
2021年3月期取得物件(レジデンス)
グランカーサ馬込Ⅰ(取得価格:602百万円、取得日:2020年10月22日)
グランカーサ難波元町(取得価格:5,820百万円、取得日:2020年12月10日)
グランカーサ藤沢(取得価格:1,000百万円、取得日:2020年12月10日)
グランカーサ緑地公園(取得価格:2,600百万円、取得日:2020年12月28日)
グランカーサ大森海岸(取得価格:1,119百万円、取得日:2021年3月1日)
2021年3月期取得物件(ヘルスケア施設)
グッドタイムリビング大阪ベイ(取得価格:4,700百万円、取得日:2020年12月10日)
サニーライフ日吉(取得価格:2,060百万円、取得日:2020年12月10日)
サニーライフ調布(取得価格:1,920百万円、取得日:2020年12月10日)
一方、内部成長の取組みとして、資産運用会社で導入している、『日次稼働率予測システム』の活用や既存諸施策等に引き続き注力した結果、期中平均稼働率は98.5％（前期は98.6％）となりました。また、入替え時賃料の増額にも引き続き注力した結果、2021年3月期は、総件数1,174件のうち833件で前賃料比の増額を実現し、件数ベースの上昇比率が71.0％、賃料ベースの上昇が＋1.6％（前期は＋1.7％）と前期に続いて上昇傾向を維持し、増収に寄与しました。賃貸事業費用につきましては、高額工事承認委員会を通した修繕費及び再商品化工事費用の抑制やＬＥＤ照明の導入効果等による水道光熱費の削減等の既存諸施策に注力しました。2021年3月期は、都心ワンルームタイプの住宅を中心に、コロナ禍による例年とは異なる賃貸市場の動きがありましたが、早期に成約キャンペーンを実施するなどの施策を実施し、稼働率の低下を最小限に食い止めることが出来ました。
ヘルスケア施設において、安定的な収益を獲得し、投資主価値の維持・向上に資するために、運営主体であるオペレーターの信用力、運営力等が安定稼働を実現する上で重要な要素であると考えており、オペレーターへのモニタリングを実施しています。2021年3月期は新型コロナウイルス感染症の影響も鑑みて、施設への訪問を控えWeb会議システムを利用した面談を施設管理者や本社担当者と実施し、ヒアリング等を行っています。当期末時点で新型コロナウイルス感染症による業績への影響はありません。またオペレーターとの賃貸借契約の中途解約、賃料の減免や支払猶予等、契約条件の変更事案はありません。上記の結果、オペレーターの撤退は無く、ヘルスケア施設の期中平均稼働率は100.0％となっています。2021年3月期の実績は、営業収益10,487百万円、営業利益5,101百万円、経常利益4,457百万円、当期純利益は、4,457百万円となりました。
資産規模の拡大と返済期日の分散化でJCRの格付け見通しUP
2021年3月期は上記の新規物件の取得資金及び借入金の返済資金に充当するため、新投資口の発行、借入れ及び投資法人債の発行を行いました。
2020年10月30日に返済期日を迎えた長期借入金総額1,000百万円の返済資金として、同日に既存取引行と同額の借換えを行いました。続いて2020年9月30日、2020年10月22日付取得済物件並びに2020年12月10日取得物件の取得資金の一部及び2020年11月30日付で行った短期借入金総額500百万円の期限前弁済資金として、2020年11月30日及び2020年12月10日に既存取引先及び新規取引行より総額11,470百万円の借入れを行いました。また、2020年12月4日払込、発行投資口数72,000口、1口当たり発行価格87,457円（発行価額84,586円）、発行価額の総額6,090百万円による新規投資口の発行、及び2020年12月25日払込、発行価額の総額304百万円の第三者割当による新規投資口の発行を行い、2020年12月10日取得物件の取得資金の一部に充当しました。2020年12月28日には同日付新規取得物件の取得資金の一部として、同日に既存取引行より総額1,150百万円及び2021年2月26日に新規取引行より総額500百万円の借入れを行いました。
2021年1月28日付で大和証券リビング投資法人第1回投資法人債4,000百万円及び2021年2月9日付で大和証券リビング投資法人第2回投資法人債6,000百万円の発行を行い、2021年1月29日に返済期日を迎えた短期借入金総額2,000百万円の返済、2021年2月26日に行った短期借入金総額2,070万円の期限前弁済の返済資金の一部及び2020年11月19日付で開示済みの新規取得物件の取得資金に充当しており、残額についても同開示済み新規取得予定物件の取得資金の一部に充当する予定です。
2021年3月1日付新規取得物件の取得資金の一部として、同日に新規取引行より総額500百万円の借入れを行いました。続いて2021年3月22日に返済期日を迎えた長期借入金総額6,814百万円の返済資金として、同日に既存取引行と同額の借換えを行いました。これらの借入金の内、変動金利での借入金19,764百万円について、金利スワップ契約を締結し、支払金利を固定化しました。
その結果、借入期間の長期化を実現するとともに、返済期日の分散化を図りました。また、投資法人の2021年3月期末時点のLTVは51.2％、長期有利子負債比率（1年内返済予定有利子負債を除く。）は90.3％、金利固定化比率は72.3％となりました。2021年3月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A+、格付けの見通し：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付の見通し：安定的
