2021年5月21日に森トラスト総合リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,822円のところ3,875円で着地しました。
スポンサーとの物件交換で収益性の低下を食い止める
2021年3月期は2021年3月25日に神谷町トラストタワー(取得価格27,960百万円)の取得を発表しました。取得日は2021年7月と2021年10月と2回に分けての取得を予定しています。また取得日と同日付けで、運用中の東京汐留ビルディングの売却を予定しています。取得先・売却先とも森トラスト㈱と森トラスト総合リート投資法人のスポンサーとの取引になります。東京汐留ビルディングの売却の理由は、事務所部分のエンドテナントの退去(2021年6月30日賃貸借契約終了)に伴い新規テナントのリーシング活動を行っています。当該物件は優れた立地に所在し高いスペックとグレード感を備えているものの、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、埋め戻しに一定期間を要することが予想されるためというものです。スポンサーと物件の交換を行うことで空室による収益面のダメージを軽減する狙いがあると考えられます。これはスポンサーからのサポートの1つなので良い決定だと思います。森トラスト㈱も森トラスト・ホテルリート投資法人をサポートすることは難しいですが、森トラスト総合リート投資法人といくつかの物件を共有して保有しているので傘下投資法人のサポートは取り組みやすい状況です。森トラスト㈱のJ-REITにおけるスタンスを示すことにもなるので森トラスト㈱のスポンサーとしての選択も好評価です。
内部成長面は、運用資産における稼働率の維持向上、賃料の増額改定を推進し、安定した収益の確保を図るべく運用を行ってまいりました。2021年3月期末における投資法人の保有不動産は15物件、帳簿価額の総額は305,544百万円となり、保有不動産の稼働率は99.3％となりました。保有不動産の賃貸借契約形態において、市場賃料水準の下落が直ちに投資法人の保有不動産の収益に大きな影響を与えることがないよう、引き続き中長期で固定賃料とする定期建物賃貸借契約の比重を一定の割合で確保していく方針をもっています。他にもスポンサーとの物件の交換が発生する可能性はありますが、この方針は維持していく考えです。2021年3月期の業績は、営業収益8,789百万円、営業利益5,464百万円となり、経常利益は5,116百万円、当期純利益は5,115百万円となりました。
投資法人債を利用し返済期限の分散を促進
森トラスト総合リート投資法人は金融環境の変化によるマイナスの影響を抑えつつ資金調達コストの低減を図ることを念頭に、借入金額、借入期間及び金利の固定化等について検討し、最適なバランスで調達するよう努めます。また、従前からの金融機関との長期的なリレーションを重視しながらも借入先の多様化や投資法人債の発行も検討することを述べています。
2021年3月期においては、期限の到来した既存借入金の返済に充てるため、計16,500百万円の借入れを実施しました。また、2021年2月に償還期限を迎えた第10回無担保投資法人債の償還資金の一部及び2021年12月末日までに返済する既存借入金の返済資金の一部に充当するため第13回(発行価額:3,000百万円、利率:年0.17%、償還期限:2024年2月22日)・第14回(発行価額:1,000百万円、利率:年0.5%、償還期限:2031年2月25日)・第15回(発行価額:1,000百万円、利率:年0.75%、償還期限:2036年2月25日)無担保投資法人債を発行しました。この結果、有利子負債残高は157,000百万円、うち長期借入金は133,000百万円(1年内返済予定の長期借入金26,500百万円を含む。)、投資法人債は14,000百万円(１年内償還予定の投資法人債3,000百万円を含む。)となっています。なお、期末総資産有利子負債比率は47.5％(前期末47.1％)となっています。2021年3月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付の見通し：安定的
