2020年5月21日に森トラスト総合リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,722円のところ3,785円で着地しました。
テレワーク環境下でテナントの満足度向上をどう実施するかが課題
2020年3月期も森トラスト総合リート投資法人は従来通りに運用資産における稼働率の維持向上、賃料の増額改定を推進し、安定した収益の確保を図るべく運用を行いました。保有不動産は15物件、帳簿価額の総額は307,346百万円となり、保有不動産の稼働率は99.9％となりました。2020年3月期の業績は、営業収益8,869百万円、営業利益5,398百万円となり、そこから借入金にかかる支払利息等を控除した経常利益は4,996百万円、当期純利益は4,995百万円となりました。
森トラスト総合リート投資法人もグローバル・ワン不動産投資法人と同様に大型のオフィスビルを少数保有するタイプの投資法人なのでテレワークが進むと稼働率が減少によるダメージを受けやすい投資法人なのではないかと思います。大型オフィスビルといってもテナントが全退去することは考え辛いのでテレワークが普及してもまず、テナントは専有面積を減らす減床に動くと思います。投資法人としては区画工事を行うことで戸数を増やし、新たな減床ニーズを捉えリーシングに結びつけていけば物件を売却しなくても利益を生み出すことは可能だと思います。入居しているテナントの満足度向上に注力している投資法人なのですがコロナウイルス関係でその満足度にどのような変化現れるかは興味深いです。
外部成長の動きもなくリファイナンスも通常通り実施
2020年3月期の財務面については、期限の到来した既存借入金の返済に充てるため、計21,000百万円の借入れを実施しました。また、2020年2月に償還期限を迎えた第8回無担保投資法人債の償還資金に充当するため、以下のとおり 第12回無担保投資法人債を発行しました。
名称：森トラスト総合リート投資法人第12回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
発行価額：4,000百万円
利率：年0.100％
発行日：2020年2月20日
償還期限：2023年２月20日
担保及び保証：無担保・無保証
上記の結果、有利子負債残高は155,000百万円、うち長期借入金は132,500百万円(１年内返済予定の長期借入金23,000百万円を含む。)、投資法人債は12,000百万円(１年内償還予定の投資法人債3,000百万円を含む。)となっています。なお、2020年3月期末のLTVは47.1％(前期末47.2％)となりました。2020年3月末現在に取得している格付評価は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR):長期発行体格付：AA、格付の方向性：安定的
