2020年11月18日に森トラスト総合リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,786円のところ3,832円で着地しました。
オフィスは苦戦していると思いきやNOIは上昇
2020年9月期は外部成長はありませんでした。内部成長については、運用資産における稼働率の維持向上、賃料の増額改定を推進し、安定した収益の確保を図るべく運用を行いました。保有不動産の賃貸借契約形態において、市場賃料水準の下落が直ちに本投資法人の保有不動産の収益に大きな影響を与えることがないよう、引き続き中長期で固定賃料とする定期建物賃貸借契約の比重を一定の割合で確保してくと述べています。2020年9月期末現在における投資法人の保有不動産は15物件、帳簿価額の総額は306,254百万円となり、当期末時点での保有不動産の稼働率は99.9％となりました。業績については、営業収益8,882百万円、営業利益5,437百万円となり、そこから借入金にかかる支払利息等を控除した経常利益は5,059百万円、当期純利益は5,058百万円となっています。
リモートワークや在宅勤務の影響によりオフィス縮小のニュースは良く流れていましたが森トラスト総合リート投資法人の場合はそのニュースとは裏腹にNOIは上昇しています。トップラインの賃料収入が上昇しているので森トラスト総合リート投資法人にとってはコロナウイルスによる影響は軽微であったのではないでしょうか。しかし、決算説明会資料の11ページでは空室率は上昇傾向にあるため、新型コロナウイルス感染拡大の影響を注視し、稼働率確保を重視した運営を行うとしており、賃料減額の可能性は捨てきれません。東京でもコロナウイルスの感染者数が500人を超える日も出てきていますからそこには留意する必要がありそうです。
LTVは47%で安定的に推移中
森トラスト総合リート投資法人は財務戦略として金融環境の変化によるマイナスの影響を抑えつつ資金調達コストの低減を図ることを念頭に、借入金額、借入期間及び金利の固定化等について検討し、最適なバランスで調達するよう努めています。2020年9月期においては、期限の到来した既存借入金の返済に充てるため、計17,000百万円の借入れを実施しました。この結果、有利子負債残高は155,000百万円、うち長期借入金は130,000百万円(１年内返済予定の長期借入金22,500百万円を含む。)、投資法人債は12,000百万円(１年内償還予定の投資法人債3,000百万円を含む。)となっています。なお、期末総資産有利子負債比率は47.1％(前期末47.1％)となっています。レンダーポートフォリオにも特に変更なしでLTVも50%を基準としつつも近年は47.1%-47.2%の間で推移しており、財務面の安定性については引き続き問題なさそうです。2020年9月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付の見通し：安定的
