2021年5月19日にグローバル・ワン不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,400円のところ2,445円で着地しました。
ポートフォリオ全体の稼働率は減少傾向
2021年3月期は物件取得・売却による外部成長の動きは有りませんでした。投資法人の保有資産は、2021年3月期末において、オフィス11物件、取得価格の総額191,194百万円、総賃貸可能面積132,174.52㎡となっています。のポートフォリオ全体の稼働率は、97.5％です。
決算説明会の28～29ページを読む限りでは、厳選投資継続による収益安定のための資産規模拡大は重要と考えているようで更なる拡大目指す気はあるようです。しかし、考え方は資産の入替えを基本としているようです。元々大規模なオフィスビルなので仮に売却しても替えに取得できるオフィスビルが少ないということが難点です。反対にこれは替えのビルが無い(保有中のオフィスビルの希少性・優位性が高い)ということが言えます。
2019年9月期に取得した豊洲プライムスクエアも稼働率は81.5%に落ち込んでおり先に取り組むのはこちらのリーシングの方が先だと思います。こちらは空室期間が長期化しているものの、問い合わせ数は回復しているようです。ポートフォリオ全体の稼働率の状況は以下の通りです。
・2020年4月 物件数11棟、テナント総数206戸、総賃貸可能面積132,161.21㎡、稼働率99.6%
・2020年5月 物件数11棟、テナント総数205戸、総賃貸可能面積132,161.21㎡、稼働率99.8%
・2020年6月 物件数11棟、テナント総数205戸、総賃貸可能面積132,161.21㎡、稼働率99.8%
・2020年7月 物件数11棟、テナント総数204戸、総賃貸可能面積132,161.21㎡、稼働率99.5%
・2020年8月 物件数11棟、テナント総数204戸、総賃貸可能面積132,161.21、稼働率99.8%
・2020年9月 物件数11棟、テナント総数203戸、総賃貸可能面積132,161.21㎡、稼働率97.6%
・2020年10月 物件数11棟、テナント総数202戸、総賃貸可能面積132,161.21㎡、稼働率97.3%
・2020年11月 物件数11棟、テナント総数202戸、総賃貸可能面積132,161.21㎡、稼働率97.4%
・2020年12月 物件数11棟、テナント総数201戸、総賃貸可能面積132,161.21㎡、稼働率97.4%
・2021年1月 物件数11棟、テナント総数200戸、総賃貸可能面積132,174.52㎡、稼働率97.4%
・2021年2月 物件数11棟、テナント総数199戸、総賃貸可能面積132,174.52㎡、稼働率97.4%
・2021年3月 物件数11棟、テナント総数199戸、総賃貸可能面積132,174.52㎡、稼働率97.5%
テナントとの信頼関係の維持・強化に努め、テナント満足度向上のためのサービス強化を推進していくことにより、高水準の稼働率維持及び賃料収入の維持・向上を目指します。同時にテナントの満足度を確保しつつ、管理コストの適正化を追求するため、物件の管理品質の維持とコスト削減のバランスを常に最適化するための運用を行っています。2021年3月期の内部成長の取組みは、コロナウイルスによる影響で交渉のハードルが高くなってはいますが、賃料改定増額幅は縮小傾向にあるものの、更新テナント全33件のうち、増額22件、据置11件、減額0件で、平均増減率は＋10.3％と上昇しています。2021年9月期まで14期連続して賃料増額改定実現の見通しがたっていることも大きなポイントですね。上記運用の結果、2021年3月期の実績として営業収益5,688百万円、営業利益2,737百万円、経常利益2,352百万円、当期純利益2,351百万円を計上しました。
スポンサーからの有利子負債は全体の48.9%
グローバル・ワン不動産投資法人の財務戦略は、資金の調達を目的として、投資口の発行のほか、借入れ及び投資法人債の発行を行うことがあります。有利子負債は、資産の長期運用及び将来の金利上昇リスク軽減の観点から、長期固定金利での調達を基本としています。
2021年3月期においては、2021年3月31日に返済期限の到来した、既存の借入金4,750百万円の返済資金に充当するため、同日付で4,750百万円の借入れを行いました。2021年3月31日現在の出資総額（純額）は93,901百万円、発行済投資口の総口数は961,884口、借入金残高は75,500百万円、投資法人債発行残高は19,000百万円です。リファイナンスを通じて返済期日の分散、長期化は有利子負債償還年数が3.0年→5.0年となっています。
レンダーポートフォリオの48.9%は三菱UFJ銀行40.3%、明治安田生命保険8.6%で財務基盤は引き続き安定的。融資実行までのスピードが遅い三菱UFJ銀行と大型のオフィスビルを中長期に渡って運用していく戦略を採るグローバル・ワン不動産投資法人は相性が良いとも言えます。2021年3月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付の見通し：安定的
