2020年11月16日にグローバル・ワン不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,400円のところ2,443円で着地しました。
大規模オフィスビルは返って賃料減額要請が少ない
投資法人の保有資産は、2020年9月期末において、オフィス11物件、取得価格の総額191,194百万円、総賃貸可能面積132,161.21㎡となっています。2020年9月期期末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、97.6％です。上記運用の結果、2020年9月期の実績として営業収益5,731百万円、営業利益2,745百万円、経常利益2,351百万円、当期純利益2,350百万円を計上しました。2020年9月期も外部成長の動きは無かった訳ですが、決算説明会資料25ページを見る限り当面の目標としては資産規模2,000億円を割と本気で意識しているようです。ポートフォリオの質の向上のための資産入替を継続して検討していくとしているようなので新規の取得というよりも資産入替えをベースとした資産規模拡大を模索しているようです。また、グローバル・ワン不動産投資法人の物件は大規模過ぎるので普通の不動産会社が手が出るような代物ではありません。スポンサーの物件と入れ替えるという戦略がベースになることは理解できます。スポンサー依存度が高いように感じますが、継続して競争力のある立地をスポンサーである明治安田生命を中心に維持し続けることができるという訳です。
風変りではありますが、運用中のオフィスビルのテナントの従業員や周辺オフィスワーカー向けに、昼食時のビル敷地内にキッチンカーを誘致を行っています。一応サスティナビリティの取組みとなっているので分配金には影響しないようですが、こういった社会貢献もあるのかと個人的には勉強になりました。
スポンサーの三菱UFJがメインレンダーで盤石すぎるほどの安全性を確保
グローバル・ワン不動産投資法人は、資金の調達を目的として、投資口の発行のほか、借入れ及び投資法人債の発行を行うことがあります。有利子負債は、資産の長期運用及び将来の金利上昇リスク軽減の観点から、長期固定金利での調達を基本としています。2020年9月期の財務の動きは、2020年９月30日に返済期限の到来した、既存の借入金2,500百万円の返済資金に充当するため、同日付で2,500百万円の借入れを行いました。2020年9月期末の出資総額（純額）は93,901百万円、発行済投資口の総口数は961,884口、借入金残高は75,500百万円、投資法人債発行残高は19,000百万円です。何も動いていないように感じてしまうのですが、平均調達金利は毎期減少傾向にあります。支払利息の負担割合が減少していることを意味するため、投資家さんにとってはプラスです。2020年9月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付の見通し：安定的、債券格付:AA-
