2020年11月16日にジャパンリアルエステイト投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が10,800円のところ11,262円で着地しました。
働き方の多様化により短期的には解約が優勢と予想
2020年9月期は物件の取得・売却においては、2020年4月20日に、スポンサーとのより深化した協働関係を活かして、2019年8月に竣工した高機能・好立地の大規模再開発ビルであるリンクスクエア新宿（東京都渋谷区）の建物所有割合37.34％を17,300百万円で取得しました。一方、2020年9月期の賃貸オフィス市場は上記環境にあり、リーシング活動が全般的に停滞した影響を受け、投資法人の2020年9月期末の稼働率は前期末比0.7％減の99.0％となりましたが、引き続き高い水準の稼働率を維持しました。上記の結果、2020年9月期末において、投資法人が保有する運用資産はオフィスビル73物件、取得価格の総額1,070,574百万円、総賃貸可能面積873,819㎡（約264,330坪）、テナント総数1,521となりました。上記の結果、2020年9月期の業績は、営業収益34,966百万円（前期比2.9％減）、営業利益16,498百万円（前期比4.9％減）となり、借入金等の支払利息等の経費を控除した経常利益は15,608百万円（前期比4.4％減）、当期純利益は15,598百万円（前期比1.0％減）となりました。
オフィステナントよりも商業テナント業績が気になるところですが、決算説明会資料において店舗テナントについては、オフィスマーケットの中長期的展望として、「従前同様にテナント毎に精査のうえ適切な支援を実施する。業績への影響は限定的としています。少子化による総人口減少を背景に、日本全体ではオフィス需要が頭打ちになるが、年齢や性別、国籍を問わず、多様で優秀な人材を確保しやすい「好立地」で「高スペック」な物件へのニーズが高まる」と予想していますが、これは個人的には同意見です。むしろ移民の方の起業も増えてくると思われるので中長期においてもオフィスビルの賃料水準も稼働率も上昇してくると思います。
コロナ環境下でも格付けを維持
資金調達の動きについてですが、ジャパンリアルエステイト投資法人は、LTVを30～40％を目安に運用することを財務上の基本方針としており、併せて、借入コストや既存借入先とのリレーションを勘案した上で、満期の分散・デュレーションの長期化・安定借入先の多様化等により、健全かつ保守的な財務体質の維持を目指すこととしています。
物件の取得による新規借入や既存借入金のリファイナンスにあたっては、前記観点のほか新投資口発行による資金調達での返済可能性等も念頭に置き、戦略的かつ機動的な借入を実施しています。2020年9月期においては、新規物件取得資金の一部に充当するため、短期借入金17,000百万円の借入を実施したほか、既存借入金の返済資金に充当するための借入を実施しました。前記に加え、総額600億円のコミットメントラインについて、契約期限の１年間延長を実施しました。また、直近のエクイティ市場の状況等に鑑み、2020年３月25日付にて関東財務局長宛て提出した投資口の発行に係る発行登録書を2020年８月25日に取り下げました。
このような取り組みの結果、2020年９月30日現在の有利子負債残高は前期末比17,000百万円増の418,993百万円となり、内、長期借入金は355,000百万円（１年内返済予定の長期借入金52,200百万円を含む。）、短期借入金は31,000百万円、投資法人債は32,993百万円となりました。LTVは41.9％となっています。2020年9月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・S&Pグローバル・レーティング・ジャパン㈱(S&P)、長期発行体格付：A+、短期発行体格付:A-1、アウトルック：安定的
・ムーディーズ・ジャパン株式会社(Moodys)、発行体格付：A1、格付けの見通し：安定的
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
