2021年5月18日にジャパンリアルエステイト投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が11,030円のところ11,320円で着地しました。
内部成長はマイナスという結果も資産入れ替えには前向き
2021年3月期中の物件取得・売却はありませんでしたが、大塚東池袋ビルディング（東京都豊島区）の信託受益権を6,025百万円で譲渡する契約を2021年3月31日に締結しました。なお、譲渡日は2021年8月31日を予定しています。今後もポートフォリオの⼊替を戦略的に進める方針で、ポートフォリオの⼊替を戦略的に進めることを決算説明会資料で名言しているところは心強いですね。
2021年3月期の賃貸オフィス市場は上記環境にあり、立地改善や執務環境改善のため新規契約がみられるものの、解約件数増及びリーシング期間長期化の影響を受け、投資法人の2021年3月期末の稼働率は前期末比1.1％減の97.9％となりました。既存テナントの増額改定が継続しているものの、空室率上昇の影響を受けて内部成長はマイナスという状況になっています。
上記の結果、2021年3月期において、投資法人が保有する運用資産はオフィスビル73物件、取得価格の総額1,070,574百万円、総賃貸可能面積873,873㎡（約264,347坪）、テナント総数1,497となりました。上記のような運用の結果、2021年3月期の業績は、営業収益34,944百万円（前期比0.1％減）、営業利益16,479百万円（前期比0.1％減）となり、借入金等の支払利息等の経費を控除した経常利益は15,508百万円（前期比0.6％減）、当期純利益は15,560百万円（前期比0.2％減）となりました。
Moodysの格付けは厳しく見通しはネガティブへ
財務戦略として、LTV(有利子負債比率)を30～40％を目安に運用することを財務上の基本方針としており、併せて、借入コストや既存借入先とのリレーションを勘案した上で、満期の分散・デュレーションの長期化・安定借入先の多様化等により、健全かつ保守的な財務体質の維持を目指すことしています。物件の取得による新規借入や既存借入金のリファイナンスにあたっては、前記観点のほか新投資口発行による資金調達での返済可能性等も念頭に置き、戦略的かつ機動的な借入を実施しています。2021年3月期においては、有利子負債に占める長期負債並びに投資法人債の比率の向上のため、第13回無担保投資法人債の発行及びJ-REIT業界初となるサステナビリティ・リンク・ローンによる調達を実施したほか、既存借入金の返済資金に充当するための借入を実施しました。
このような取り組みの結果、2021年3月期末の有利子負債残高は前期末比500百万円増の419,493百万円となり、内、長期借入金は358,500百万円（１年内返済予定の長期借入金51,700百万円を含む。）、短期借入金は18,000百万円、投資法人債は42,993百万円となりました。総資産に占める有利子負債の比率は41.9％となっています。2021年3月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・S&Pグローバル・レーティング・ジャパン㈱(S&P)、長期発行体格付：A+、短期発行体格付:A-1、アウトルック：安定的
・ムーディーズ・ジャパン㈱(Moodys)、発行体格付：A1、格付けの見通し：ネガティブ
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
