2020年2月14日に日本プライムリアルティ投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が7,430円のところ7,493円で着地しました。
賃貸事業費用の増加でNOIダウン
日本プライムリアルティ投資法人の2019年12月期のの賃貸オフィス市場は、東京エリアをはじめとして需給バランスの改善が継続したことから、空室率は低い水準にあります。日本プライムリアルティ投資法人ではポートフォリオ全体の収益及び稼働率の向上を目指し、プロパティ・マネジメント会社及び仲介会社と緊密な連携を図り、戦略的なリーシング活動による新規テナントの誘致及び既存テナントのさらなる満足度向上に努めました。その結果、2019年12月末の稼働率は前期末より比較して1.0ポイント上昇し99.6%となっています。
バリューアップ工事等の方については従来通り、ブランドコンセプトである「A/3S」に基づき、テナントニーズを踏まえたバリューアップ工事を計画的に実施しました。またサスティナビリティと絡めた工事の取り組みとして省エネ効果の期待できる空調改修工事や照明器具のLED化工事を複数のビルで実施しました。2019年12月期は外部成長の動きはありませんでした。上記のの施策の結果、2019年12月期の業績は、営業利益16,005百万円、経常利益6,915百万円、当期純利益6,914百万円となりました。
NOI利回り推移でみるとかなり落ち込んでいるように見えます。理由としては水道光熱費や外注委託費の増加なのですが、水道光熱費は季節変動性があり、2019年12月期は891百万円で2020年12月期は866百万円と実はコスト削減に成功しています。まあ、修繕工事費や公租公課といったその他の賃貸事業費用のが伸び率は低いものの上昇してしまったため結果的にNOIが下がってしまったようです。
財務面はLTVもキャッシュフローも安定的
2019年12月期の財務面については、前期に続き良好な資金調達環境と低金利を背景に、財務基盤を更に強固なものとなるため、調達機関の長期化及び返済期限の分散を一層重視した調達に取り組んでいます。
2019年12月期中に返済期限が到来した有利子負債の借換えして金として130億円の調達(短期借入金を除く)を行い、返済した有利子負債の平均調達期間6.5年、平均調達金利0.93%に対し、新規有利子負債の平均調達期間は8.4年、平均調達金利は0.48%となりました。
2019年12が期末の借入金残高は1,585億円、投資法人債残高は265億円、有利子負債残高は1,850億円となり、2019年12月期末のLTVは40.8%、長期固定金利比率は99.5%、平均デットコストは0.8%、平均残存年数は4.6年となっています。また、2019年12月期のコミットメントライン残高は240億円となっています。尚、2019年12月期末時点の格付け機関からの格付けは以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター（R&I）、AA-（格付の見通し：安定的）
・S&Pグローバル・レーティング・ジャパン㈱（S&P）、（長期：A安定的）（短期：A-1）
