2020年5月15日にジャパンリアルエステイト投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が10,300円のところ10,610円で着地しました。
ポートフォリオの入れ替えに邁進
2020年3月の外部成長については物件の取得・売却においては、2019年12月20日に川崎砂子ビルディング(神奈川県川崎市)の信託受益権の準共有持分50%を3,078百万円で譲渡しました。なお、この物件は2回に分けて譲渡しており、2019年9月30日付けにて準共有持分50%を3,078百万円で譲渡し、同時にシーバンスS棟(東京都港区)の事業持分割合13.45%を5,400百万円で取得しました。さらに、2020年3月24日に、大丸有エリアに位置する大規模最新鋭複合ビルである大手町パークビルディング(東京都千代田区)の信託受益権の建物所有割合2.91%を10,175百万円で取得しました。合わせて、2020年3月27日に、既存保有物件の追加取得として、新宿フロントタワー(東京都新宿区)の建物所有割合9.91%を10,100百万円で取得し、新宿イーストサイドスクエア(東京都新宿区)の共有持分4%を8,460百万円で取得しました。よって、前期既存保有2物件におけるジャパンリアルエステイト投資法人の共有持分はそれぞれ27.25%→37.16%(建物所有割合)、31.0%から35.0%となっています。
管理・運用面についてはリーシングを通して稼働率の向上に取り組み2020年3月期末の稼働率は99.7%となりました。2020年3月期末に投資法人が保有する運用資産はオフィスビル73物件、取得価格の総額1,053,274百万円、総賃貸可能面積864,014㎡(約261,364坪)、テナント総数1,515となりました。これらの取組により業績は、営業収益35,996百万円(前期比2.4%増)、営業利益17,354百万円(前期比5.2%増)、当期純利益は15,755百万円(前期比5.4%増)となりました。
LTVは財務戦略に沿い推移
財務戦略としてLTV比率を30～40％を目安に運用することを財務上の基本方針としており、併せて、借入コストや既存借入先とのリレーションを勘案した上で、満期の分散・デュレーションの長期化・安定借入先の多様化等により、健全かつ保守的な財務体質の維持を目指すこととしています。
物件の取得による新規借入や既存借入金のリファイナンスにあたっては、前記観点のほか新投資口発行による資金調達での返済可能性等も念頭に置き、戦略的かつ機動的な借入を実施しています。2020年3月期においては、既存借入金の返済資金に充当するための借入を実施したほか、新宿フロントタワー及び新宿イーストサイドスクエアの追加取得資金の一部に充当するため、短期借入金15,000百万円の借入を実施しました。また、2020年３月25日付にて、現在の市況に鑑み、投資口の発行に係る発行登録書を関東財務局長宛て提出しており投資法人債をいつでも発行できる準備を整えています。このような取り組みの結果、2020年3月31日現在の有利子負債残高は前期末比12,000百万円増の401,993百万円となり、内、長期借入金は340,000百万円（1年内返済予定の長期借入金41,000百万円を含みます。）、短期借入金は29,000百万円、投資法人債は32,993百万円となりました。LTVは40.9％となっています。2020年3月末現在に取得している格付評価
は以下の通りです。
・S&Pグローバル・レーティング・ジャパン㈱(S&P):長期発行体格付：A+、短期発行体格付：A-1、見通し：安定的
・ムーディーズ・ジャパン㈱(Moodys):発行体格付：A1、見通し：安定的
・格付投資情報センター(R&I):発行体格付：AA、格付の方向性：安定的
