2023年11月15日にジャパンリアルエステイト投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が11,500円のところ12,000円で着地しました。
晴海フロントのテナント退去の影響で内部成長は鈍化
2023年9月期の物件の取得・売却においては、2023年４月３日に晴海フロント（東京都中央区）の信託受益権の準共有持分30％を11,733百万円で譲渡しました。なお、前期に実施した１回目の譲渡と合わせて、本物件は３回に分けて譲渡する予定であり、３回目の譲渡については、2024年１月12日付けにて準共有持分45％を17,599百万円で譲渡する予定です。また、2023年８月31日付けに、フォーキャスト堺筋本町（大阪府大阪市）を17,215百万円で取得しました。賃貸オフィス市場は上記環境にあったことで内部成長面では、業容拡大による拡張移転等の前向きな需要を捉えることで、大口テナントの退去により生じた空室の埋め戻しを図ることができ、投資法人の2023年9月期末の入居率は前期末比0.5％減の95.0％となりました。実際に賃貸オフィス市場は、新築オフィスビルの大量供給がある中、業容拡大による拡張、立地改善を目的とした移転等の賃借ニーズが引き続き増加傾向にあり、東京都心部の空室率は、横ばいで推移している状態です。上記の結果、2023年9月期において、投資法人が保有する運用資産はオフィスビル77物件、取得価格の総額1,133,528百万円、総賃貸可能面積888,354㎡（約268,727坪）、テナント総数1,600となりました。業績は、営業収益38,627百万円（前期比3.4％増）、営業利益18,048百万円（前期比5.9％増）となり、借入金等の支払利息等の経費を控除した経常利益は17,086百万円（前期比5.7％増）、当期純利益は17,075百万円（前期比5.7％増）となりました。なお、2023年12月１日に、1991年１月竣工のシーバンスＳ棟（追加取得）（東京都港区）を2,290百万円で取得し、同物件における投資法人の共有持分は13.45％から17.67％となっています。
平均金利は0.40%と微増
財務戦略は前期に続き、LTVの比率を30～40％を目安に運用することを財務上の基本方針としています。併せて、借入コストや既存借入先とのリレーションを勘案した上で、満期の分散・デュレーションの長期化・安定借入先の多様化等により、健全かつ保守的な財務体質の維持を目指すこととしております。物件の取得による新規借入や既存借入金のリファイナンスにあたっては、前記観点のほか新投資口発行による資金調達での返済可能性等も念頭に置き、戦略的かつ機動的な借入を実施しています。
2023年9月期においては、2023年３月28日及び2023年４月３日開催の役員会にて新投資口の発行（一般募集35,200口、第三者割当2,454口）を決議し、この新投資口の発行により2023年４月７日に一般募集分として約18,224百万円、同年５月１日に第三者割当分として約1,270百万円の資金を調達しました。 一般募集及び第三者割当による新投資口の発行により調達した資金は、the ARGYLE aoyama及び豊洲フォレシアの取得に際し借り入れた短期借入金（29,000百万円）の借換資金の返済の一部に充当しています。また、フォーキャスト堺筋本町の取得資金の一部に充当するため短期借入金を17,500百万円調達しました。 この他、既存借入金の返済資金に充当するための借入も実施しました。このような取り組みの結果、2023年9月期末の有利子負債残高は前期末比10,300百万円減の450,193百万円となり、内、長期借入金は364,200百万円（１年内返済予定の長期借入金42,300百万円を含みます。）、短期借入金は43,000百万円、投資法人債は42,993百万円（１年内償還予定の投資法人債10,000百万円を含む。）となりました。LTVは42.6％となっています。2023年9月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・S&Pグローバル・レーティング・ジャパン㈱(S&P)、長期発行体格付：A+、短期発行体格付:A-1、アウトルック：安定的
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA+、格付けの見通し：安定的
