2023年11月16日にグローバル・ワン不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,038円のところ3,038円で着地しました。
入居希望テナントは冷やかしが多い?
2023年9月期は、まず外部成長は2023年４月28日にグローバル・ワン名古屋伏見（取得価格17,300百万円）を取得し、2023年９月25日に大手町ファーストスクエアの一部（信託受益権の準共有持分30％、譲渡価格8,100百万円）を譲渡しました。
内部成長は豊洲は引き続き稼働優先のリーシングを継続中です。横浜も早期の埋め戻しに向けてリーシングに力を入れています。コンスタントに引合いがあり、200坪以上の見込み商談が増加傾向にありるようです。900坪の1フロア案件があるも最終局面で現ビルの引き留めにより成約には至っていません。周辺競合ビルの空室は漸減傾向とはいえ、募集条件の改善にまでは至っていないため、当ビルも稼働率向上を優先する対応を継続していく方針です。
横浜については問い合わせは50件以上あるものの有力な商談の手ごたえをまずは確かめつつ、大規模区画につき将来のマルチテナント化対応も視野に入れているようです。具体的なリーシングの取り組みとしてはショウルーム等の事務所用途以外のテナントへのアプローチも考慮のうえ、通常のリーシング活動に加え、ターゲティング営業をリーシングエージェントを利用しているようです。横浜駅周辺の大規模オフィス需給は比較的タイトであり、従来よりみなとみらいの需給バランスの影響を受けにくいと述べているところからテナント候補がみなとみらいに取られているという感じではなさそうです。2023年9月期末の投資法人の保有資産は、オフィス13物件、取得価格の総額212,572百万円、総賃貸可能面積153,228.11㎡となっています。ポートフォリオ全体の稼働率は、96.6％です。上記運用の結果、実績として営業収益7,239百万円、営業利益3,775百万円、経常利益3,354百万円、当期純利益3,353百万円を計上しました。
財務部門のコスト意識は高い
財務戦略は、資金の調達を目的として、投資口の発行のほか、借入れ及び投資法人債の発行を行うことがあります。有利子負債は、資産の長期運用及び将来の金利上昇リスク軽減の観点から、長期固定金利での調達を基本としています。2023年9月期においては、グローバル・ワン名古屋伏見の取得資金に充当するため、2023年４月28日付で総額17,000百万円の借入れを行いました。また、2023年９月29日に返済期限が到来した既存の借入金6,000百万円の返済資金に充当するため、同日付で5,000百万円の借入れを行い、手元資金1,000百万円とあわせて返済を行いました。なお、大手町ファーストスクエアの持分売却により得た資金で、2022年12月７日に借入を行った2,400百万円については2023年９月26日に、2023年４月28日に借入を行った4,600百万円については2023年9月29日に、それぞれ期日弁済を行いました。10億円の減額リファイナンスに加えてフロートFIXローンを導入し、コストを抑制を図っています。フロートFIXローンは当初3年間はスプレッドが低め(0.64325%程度)で4年目以降に高くなる(0.98625%)タイプのローンのようですね。4年目に入ると支払利息の負担割合が高くなるので実質3年でリファイナンスにしていくことになると思います。 2023年9月期末の出資総額（純額）は100,016百万円、発行済投資口の総口数は1,022,826口、借入金残高は86,900百万円、投資法人債発行残高は18,700百万円となっています。2023年9月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
