2021年11月16日にグローバル・ワン不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,420円のところ2,446円で着地しました。
厳しい予想とは裏腹にリーシングは好調
2021年9月期は優良オフィスの物件情報は限定的であり、高値での取引が継続スポンサー等ルート、独自ルートで情報収集し検討するも購入には至らず物件の取得はありませんでした。
オフィスビルの賃貸マーケットについては新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にあるなか持ち直しの動きが続いているもののそのテンポが弱まっていると述べています。ですが、大口テナント退去で稼働率が下がっていた豊洲プライムスクエアのリーシングも2フロアを埋め戻し残り1フロアとなっています。また、横浜プラザビル、明治安田生命大阪御堂筋ビルも空室が発生しましたがダウンタイム無しで埋戻していることから元々競争力の高いオフィスビルであるためリーシングも容易に進んでいるものと考えられます。2021年9月期のポートフォリオ稼働率は96.3％となっています。
グローバル・ワン不動産投資法人は大きな特徴として、駅近・築浅・大型の3つの物件にこだわっているため運用物件の競合が少ないため競争にさらされにくいという特徴があります。オフィスビルは2023年・2025年の大量供給による市況変化を気にしているいるようですが、グローバル・ワン不動産投資法人の運営事態に影響を与える程の変化にはならないと思われます。
また、テナント入替・賃料改定による賃料増額も進めており、オフィス系J-REITの中でコロナによる回復がトップクラスのJ-REITだと思います。2021年9月期の投資法人の保有資産は、オフィス11物件、取得価格の総額191,194百万円、総賃貸可能面積131,843.76㎡となっています。上記運用の結果、当期の実績として営業収益5,759百万円、営業利益2,740百万円、経常利益2,353百万円、当期純利益2,352百万円を計上しました。
自己投資口の取得は既存投資家にとっては〇
グローバル・ワン不動産投資法人の財務戦略は、資金の調達を目的として、投資口の発行のほか、借入れ及び投資法人債の発行を行うことがあります。有利子負債は、資産の長期運用及び将来の金利上昇リスク軽減の観点から、長期固定金利での調達を基本としています。
2021年9月期においては、2021年9月27日に償還期限が到来した第12回無担保投資法人債（2,000百万円）の償還資金に充当するため、2021年9月17日に第14回無担保投資法人債(同じく2,000百万円)の発行を決定し、2021年9月27日に払込が完了しました。リファイナンスで返済期日の分散、長期化を推進にも取り組んでいます。2021年9月30日現在の出資総額（純額）は93,901百万円、発行済投資口の総口数は961,884口、借入金残高は75,500百万円、投資法人債発行残高は19,000百万円、LTVは47.1%となっています。2021年9月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付の見通し：安定的
2021年11月16日開催の役員会において、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案した結果、自己投資口の取得及び消却により資本効率の向上と投資主還元を行うことが、中長期的な投資主価値の向上に資するとし、自己投資口取得の取得を行うことを決定しました。2021年11月17日から2022年2月28日にかけて18,000口を上限として自己投資口取得の取得が行われます。取得した全ての投資口について、2022年3月期中に消却することを予定しています。2022年3月期の予想1口当たり当期純利益が+29円程度になると予想しています。これにより既存の投資家さんは分配金上昇することが期待できるのではないでしょうか。
