2021年11月16日にケネディクス商業リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が7,150円のところ7,328円で着地しました。
積極的な物件入替えを実施
2021年9月期の外部成長は2021年4月9日に、4物件（ウニクス浦和美園（底地）：取得価格732百万円、キテラタウン調布：取得価格10,500百万円、メラード大開：取得価格5,440百万円、アピタテラス横浜綱島（準共有持分49％）：取得価格5,667百万円）を取得を行いました。売却については、2021年4月1日に代官山アドレス・ディセ（準共有持分30％）：譲渡価格1,993百万円を、2021年4月9日にウニクス伊奈（準共有持分20％）：譲渡価格1,048百万円を、2021年8月2日に阪急オアシス枚方出口店：譲渡価格1,500百万円の譲渡を行いました。その結果、2021年9月期末におけるポートフォリオは、合計66物件（取得価格の総額245,274百万円）となりました。
運用・管理については、保有する全ての物件について、PM業務を本資産運用会社に一括委託しています。アセットマネジメント（AM）業務及びプロパティ・マネジメント業務（PM業務）の一体的な推進を通じて、テナントリレーションの強化及びポートフォリオ収益力の強化を目指すとともに、現場に近い商業施設及び物流施設のマネジメントを実現し、ノウハウの蓄積及びテナント満足度の向上を目指しています。
生活密着型商業施設を中心としながら、物件及びテナント等のポートフォリオの分散により長期安定的なキャッシュ・フローの創出を目指すとともに、テナント構成の最適化や建物増築等による賃料のアップサイドを追求することにより、安定性と成長性の両方を追求するポートフォリオの構築を目指しています。2021年9月期末のポートフォリオ全体の稼働率は99.6％なり、良好な稼働状況で運営されており、また、保有している商業施設及び物流施設のエンドテナント数は528件とテナント分散が図られたポートフォリオとなっています。上記運用の結果、2021年9月期の業績は、営業収益9,576百万円、営業利益4,881百万円、経常利益4,262百万円、当期純利益4,261百万円となりました。
機動性を重視しグリーンファイナンスの取り組みは消極的か?
2021年9月期においては、2021年4月20日に特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、公募増資により、43,800口の投資口の発行を行い、11,350百万円の資金を調達しました。また、2021年5月18日に将来の特定資産の購入資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当することを目的として、第三者割当により2,200口の投資口の発行を行い、570百万円の資金を調達しました。この結果、2021年9月期末における出資総額は133,103百万円となりました。
デッド面について、資産の取得にあわせた資金の借入れ（7,500百万円）を実施する一方、既存借入れの借換えを目的とした借入れ（7,200百万円）を行い、2021年9月期末の借入金残高は112,300百万円、投資法人債を含めた有利子負債（有利子の敷金・保証金を除きます。）は120,300百万円となりました。資金の借入れに際しては、返済期限の分散化と長期化を図る一方で、財務戦略上の機動性や柔軟性の観点から、借入れを行いました。また、一部の長期借入金については金利上昇リスクをヘッジするため、金利スワップの活用等により、金利を固定化しています。以上の結果、2021年9月期末現在の借入金及び投資法人債の平均残存年数は4.4年、加重平均金利は0.98％、長期負債比率は100.0％、LTVは44.1％となりました。2021年9月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A+、格付けの見通し：ポジティブ
積極的な物件取得と資金調達とは裏腹にサスティナビリティ対応は取り組んでいるものの、物件周りの資格取得やLED化工事等に限定されており、グリーンローンの借入れやグリーンボンドの発行については積極的に行っていません。グリーンローンやグリーンボンドの場合は期中でのレポーティングが求められますし、調達までに時間が掛かるといったデメリットは拭えません。特に金利等の条件面でプラスになることが無ければ既存のローン、投資法人債の発行による調達でも十分と考えているものと思います。この判断については個人的は賛成で、資産運用会社の体制整備のため人件費が増えることで結果、資産運用報酬が高くなるのであれば無理してまで利用することはないと思います。
