2022年11月17日にグローバル・ワン不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,426円のところ2,426円で着地しました。
北海道のオフィスビルは魅力的なのか?
2022年9月期は新たな資産の取得・譲渡はありませんでした。投資法人の保有資産は、2022年9月において、オフィス11物件、取得価格の総額191,194百万円、総賃貸可能面積131,843.76㎡となっています。当期末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、96.7％です。上記運用の結果、当期の実績として営業収益5,691百万円、営業利益2,679百万円、経常利益2,293百万円、当期純利益2,292百万円を計上しました。
数年ぶりに資産の入替えの実施を発表しました。大手町ファーストスクエアを売却し、THE PEAK SAPPOROを2022年12月7日に東松ビルを2023年4月28日に取得することになっています。この取り組みによりポートフォリオの収益性向上・若返り・エリア分散が進展し、資産規模2,000億円を達成予定となっています。他にもポートフォリオが大幅に改善されることになることがポイントですね。償却後NOI利回りは1.9％から3.4%に改善します。大規模オフィスビルばかりのグローバル・ワン不動産にとって減価償却費の負担は大きいものなので償却後の利回りはかなり低くなってしまいます。そこが賃料が高いことから改善することになります。築年数は30.7年から18.5年に若返ります。これは大和証券オフィス投資法人にも言えることなのですが、築年数が古いが集客力があり賃料も高めの物件を運用している場合、資産入替えのタイミングが難しく運用期間が長くなってしまうことがあります。ここが改善したことは大きいですね。とはいえ東松ビルは1995年3月竣工なので十分古いのですが、THE PEAK SAPPOROは2021年6竣工なのでちゃんと賃料を受けることができれば長期に渡り分配金を支えてくれそうです。
地味にサスティナビリティ資格取得を進めている
グローバル・ワン不動産投資法人は、資金の調達を目的として、投資口の発行のほか、借入れ及び投資法人債の発行を行うことがあります。有利子負債は、資産の長期運用及び将来の金利上昇リスク軽減の観点から、長期固定金利での調達を基本としています。
2022年9月期においては、2022年9月28日に償還期限が到来した第10回無担保投資法人債（3,000百万円）の償還資金に充当するため、2022年9月9日にグローバル・ワン不動産投資法人第16回無担保投資法人債の3,000百万円の発行を決定し、2022年9月27日に払込が完了しました。また、2022年9月30日に返済期限が到来した既存の借入金5,000百万円の返済資金に充当するため、同日付で5,000百万円の借入れを行いました。2022年9月の出資総額（純額）は92,401百万円、発行済投資口の総口数は948,996口、借入金残高は75,500百万円、投資法人債発行残高は18,700百万円となっています。2022年9月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
サスティナビリティの取り組みとしては2022年8月31日に淀屋橋フレックスタワーのCASBEE-不動産評価認証の取得を行いAランクの評価を受けています。
