2023年5月18日にグローバル・ワン不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,860円のところ2,860円で着地しました。
内部成長に力を入れたものの期末の稼働率は微減
2023年3月期においては、2022年12月6日に大手町ファーストスクエアの一部（信託受益権の準共有持分25％、譲渡価格6,750百万円）を譲渡し、2022年12月7日にTHE PEAK SAPPORO（取得価格17,000百万円）を取得しました。
内部成長の取り組みととしてまず、コストの方は水道光熱費については全物件で専有部に係る変動コスト（燃料調整費＋再生可能エネルギー発電促進賦課金）をテナントに転嫁できる変動制に移行し全物件でテナント請求対価を変動性に変更し、電力料金上昇による収支への悪影響を緩和しています。
リーシングは、プライムスクエア豊洲・横浜プラザビルでの大口退去はあったものの、多くの物件で埋戻しが進展したため、ネット退去面積はごく僅かとしています。プライムスクエア豊洲はリーシングが若干進展し、2023年９月末には稼働率が83.9％まで回復する見込みであるとしています。プロアクティブな物件運営とテナントの満足度向上による、稼働率の回復を図りました。テナントとの丁寧な対話を継続し、賃料増額実現を引き続き目指していくとしています。
アークヒルズ仙石森タワーの稼働率が⼀部解約により87.0％までに低下しています。豊洲は79.1％で埋め戻し途上も、その他物件は90%代後半～100%で稼働しています。多くの物件で埋戻しが進展したため、ネット退去面積はごく僅か豊洲はリーシングが若干進展し、2023年9月末には稼働率が83.9％まで回復する見込みであるとしています。上記運用の結果、2023年3月期の実績として営業収益6,664百万円、営業利益3,341百万円、経常利益2,924百万円、当期純利益2,923百万円を計上しました。
物件売却により分配金は上昇
資金調達面の動きは、資金の調達を目的として、投資口の発行のほか、借入れ及び投資法人債の発行を行うことがあります。有利子負債は、資産の長期運用及び将来の金利上昇リスク軽減の観点から、長期固定金利での調達を基本としています。
2023年3月期においては、THE PEAK SAPPORO及びグローバル・ワン名古屋伏見の取得資金に充当するため、公募による新投資口（70,330口）については2022年12月5日、公募に伴う第三者割当による新投資口（3,500口）については2022年12月22日をそれぞれ払込期日として新投資口の発行を行い、2022年12月７日付で2,400百万円の借入れを行いました。また、2023年3月31日に返済期限が到来した既存の借入金4,750百万円の返済資金に充当するため、同日付で4,750百万円の借入れを行いました。2023年3月期末の出資総額（純額）は100,016百万円、発行済投資口の総口数は1,022,826口、借入金残高は77,900百万円、投資法人債発行残高は18,700百万円です。2023年3月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
東京のオフィスの賃貸マーケットについては、グレードアップや立地改善のための移転、拡張移転による空室消化が、減床や集約により新たに発生した空室の規模を上回り、空室率は約3年ぶりに低下しましたが、新規供給が少なかった影響が大きく、オフィスの需要は未だ回復途上にあります。出社促進や離職防止のため、オフィスの環境改善を志向する企業が従前以上に増加していますが、1テナントあたりの使用面積は減少しており、空室消化が進まない要因となっているようです。グレードアップ・業容拡大を目的とする移転が多いとしながらも1テナントあたりの使用面積は減少ということから新規のテナントは業績を拡大してもさほど人を増やすずに済むように仕組み化している企業が多くなってきていると感じますね。
